关于房价走势预测方面,万科和中国人民大学出现严重分岐。前段时间,人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为:2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点,房地产价格将出现接近20%的下滑。而万科副总裁肖莉在公开场合表示,受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下调压力,但不可能出现大幅下跌,不可能出现20％的降幅。
近些年,随着房地产市场的持续繁荣,尤其是房价不断高涨,关于房价走势的预测亦层出不穷。有两种流派呈极端化倾向。一种是严重看空派,动辄就认为房价必跌一半。另一种是盲目看涨派,不管政策松紧,他们都认为房价还将继续飙升,比如“三年翻番论”就大行其道。这类预言者中既包括个别的著名学者,也有部分跟房地产开发有关的利益中人。听从这类言论的购房者,确实获得了资产升值的高收益。但持续多年唱多房价,客观上成为房价猛涨的舆论助推者。而且,他们无视商品房作为一种资产,价格不可能永涨不跌的事实,更不愿面对每次调控后,楼市都会有所降温,部分时期部分城市房价出现下跌(比如2008年下半年)的事实。
上述两种观点都不免流于偏执。或者因特殊利益而别有用心的夸大论调,纯属大忽悠;或者偏重于学术化、理论化,根本没有接触过,也不大懂市场实际操作,北京社科院的某些报告和人大的这份报告即如此。人大报告通过建立模型,仅仅是测算房地产资金面和住宅供给面,就得出了70个大中城市房价将下跌20%的结论。而学术研究中,在建立模型测算时,是假定其他诸多变量是不变的,而实际上影响房价的变量错综复杂,不断动态变化,这是几乎所有通过模型预测房价走势不靠谱的原因所在。如果这样能准确预测房价,也就有办法准确预测股价,那么学者们只须按此炒房炒股,即可成为超级富翁了。
除了两种非理性论者之外,还有一种市场派。这些人或机构(专业房地产市场研究机构和大型房地产商)多与市场比较近,他们的理论水平远不如学者、教授,但对于市场的认知度和敏感度却远超后者,万科就是一个典型。
万科的项目遍布全国40多个大中城市,只要汇总分析自己的楼盘销售数据,就能基本知悉全国市场动态,其准确率甚至超过国家统计局。2008年11月王石第一个抛出“拐点论”,万科率先进行促销,结果证明其预测相当准确。
正是在这一背景下,笔者认为万科的观点比人大观点,更接近市场真实。肖莉表示:明年全国房屋库存将逐步上升,但总体处于较低水平,因2010年供应不足,且未来楼市需求可能反弹,明年楼市缺乏大跌的基础,2012年可能出现供不应求的情况。正由于对于明后年市场的谨慎乐观,在当前严厉的调控之下,万科依然积极拿地。想等着明年房价整体下跌20%的朋友,届时可能会失望。
