房地产调控“太难了”
两天前，中国政府以国务院办公厅的名义再一次发出通知，要求各地政府和有关部门进一步采取措施加强房地产市场的调控。这是近几年来中国政府就房地产市场过热所采取的一系列措施中的最新一项。在此之前，有2005年的“国六条”、2006年的“国八条”和“国十五条”、2009年的“国五条”、 2010年的“新国十条”。但是这些“条条”似乎都收效甚微。以至于温家宝上个月不得不在公众场合发出“太难了”的感叹。
中国政府在最新发出的文件中再次提出了八条措施。在这个“新八条”中，其中一条是对银行的贷款首付比例和贷款利率进行限制；另一条是对住房转让营业税政策进行调整。其余六条都是要求中央和地方政府直接进行强力行政干预，甚至直接要求各地制定指令性的限价指标和通过行政问责制来推行调控政策。显然，在中央政府看来，此次房地产调控成功与否，不仅仅是一个房价高低的问题，也是一个牵涉到中央政府在重大问题上是否有调控能力的问题。
用任何一项国际通用的分析房屋价格合理性的参数来看衡量，无论是房价－收入比，还是租金－房价比，中国现有的房屋价格都实在是太高。正因为如此，不少经济学家认为中国的房地产市场已经形成了超大泡沫，他们更担心，房地产泡沫一旦破灭，将成为一个导火索，把中国经济带入灾难。对普通民众、尤其是对刚刚步入职场的年轻人而言，高企的房价大大超过了他们的支付能力，从而只得“望房兴叹”，这也成为一个严重的社会问题。从这个意义上看，政府通过宏观经济调控来抑制房价，无论对与长远的经济发展，还是对于解决中低收入民众的住房困难，都是一件应该做的事情。
在世界各主要国家，房价过高大都与两个经济和社会问题有关：一是与宏观经济形势、尤其是宏观经济过热现像直接有关，它通常是政府错误的宏观经济政策所导致的；二是与国民收入的分配有关，收入分配的两极分化常常放纵甚至鼓励一部分高收入者在房地产市场放手投机，从而推动了房地产价格的高企不下。当然，在中国，除了这两条以外，地方政策对土地财政的依赖和各级与房地产相关的政府官员的腐败也是房地产市场泡沫生成并不断扩大的重要原因。
通常，如果没有包括税收政策、货币政策以及收入政策在内的综合的宏观经济措施，仅仅是依靠一些“头痛医头脚痛医脚”的针对房地产的行政性措施，要想真正地将房地产市场的价格降下来是十分困难的。这也是中国政府近几年来就房地产调控连续出台了数十条甚至上百条的政策但是效果并不显著的根本原因。
例如，中国政府长期采取极为宽松的货币政策，使得大量的现金流向房地产市场，这些现金无疑是持续地推动房地产价格的根本要素。又如，中国政府迟迟不肯开征世界通行的房地产税，使得房地产投机的成本相对于预期收入而言十分低下，这无疑是助长了房地产投机的行为。
最新的八条措施，中国政府虽然提出了限制贷款首付比例和贷款利率的措施，同时也开始征收房地产营业税，这无疑是朝著正确方向迈进了一步，但是步子还是迈得太小、太拘谨。例如，单单限制放贷是远远不够的，在过度宽松的货币政策下，资金并没有对暴富者在房屋市场的投机构成关键性的制约，关键是要提高房地产投机的机会成本。中国政府假如不在一般性的货币政策上采取更为严厉的措施，尤其是不愿意果敢地提高利率，四处泛滥的现金终归能够找到一条流向房地产市场的通道。
同时，房地产税收政策的适用范围也仍然太窄，政府不仅仅应该征收交易税，同时应该按照国际通行的做法，根据房屋的价格征收房地产税。假如政府真的能够将这些税收用于支持廉租房的建设，这不仅将在抑制房屋市场的价格方面产生作用，同时还能产生调节收入分配的社会效果，而这两方面都能给中低收入者带来福利。
