笔者从温州市政府获悉，温州财政今年将投资350亿元，实施重点建设项目173个，计划带动全社会固定投资1600亿元。过去十年，温州投资率一直徘徊在35%左右，远远低于浙江省的47%和全国的67%。
“土地、资金等资源支撑能力不足，严重阻碍了温州的投资率提升，也是制约温州经济社会发展重要瓶颈问题。”温州市发改委主任方勇军表示，受宏观政策影响，银行放贷、项目融资和拆迁安置将更加困难，这将是温州面临的重大挑战。
温州又“不差钱”。据人民银行温州中心支行估计，温州民间资金至少达6000亿元。而浙江省工商联统计显示，温州市上规模的企业中，约有70%的实业公司进入房地产投资领域。
强悍的温州民资，已经从低级炒楼的小打小闹，深入到房地产的每一个环节。
炒房客变房东
限购令出来后，炒房客变身为开发商。
从炒房到集资盖房，这是温州游资的最新动向。
去年底，温州大学（原温师院操场）地块公开拍卖，被当地知名箱包公司温州置信实业公司以总价37.02亿元竞得，高于起拍价近20亿元。楼面价3.7万元/平方米，预计销售单价高达7万到8万元人民币。
据知情者透露，置信地产的股东包括服装、眼镜、打火机和箱包等企业，其背后还隐匿着几百个“隐形股东”，“大都是想跟着老板一起发财的亲戚朋友、私募基金和个体放贷者”。
温州民间资本投资服务中心主任李坚平告诉记者，一些中小企业的老板，因为转型升级很困难，就利用原来的载体(公司)借钱，再买房子投资楼市。限购令出来后，有些人又想了折中的办法，集资开发楼盘，炒房客变身为开发商。
目前，温州本地房开公司大多向亲友融资，而房开公司的股东身后均有数量众多的“影子股东”。例如，入股为100万，则月息2.5分计。到了楼盘开盘之日，投资者均有一套房产，且价格是开盘价的6折。
“现在，房开融资越来越难了，不仅月息涨到了3分以上，对房地产的风险忧虑也加强，融资不是那么容易了。”知情者说。
“我们要寻求一种资金的联合，不能单单依靠银行。”温州一名房地产开发商负责人透露，抱团拿地也是资金抱团炒房模式的一种延伸，也是温州民间资本四处投资的最显著特色。
笔者观察发现，竞得温州龙湾中心区某地块的开发商，其融资渠道涉及多家鞋业、阀门等制造企业的资金；由制造业企业抱团成立的大型房地产开发公司，目前温州至少有7家，每家资金规模都超过30亿元。素有“低压电器之都”之称的温州柳市镇，70%以上规模企业的利润不再投资本地产业，而是转移到外省市开发房地产、买楼、开矿等。
温州当地相关金融监管人士透露，温州市2010年10月份的居民储蓄余额比同年9月份减少了80多亿元。80多亿资金跑到哪儿去了呢？而近半年以来，银行贷款除了个人贷款还有所增长外，其它基本处于停滞状态。
“个人贷款的这部分资金，也很有可能进入房地产领域。”温州中小企业发展促进会会长周德文表示，原材料、劳动力等成本提高，以及企业创新能力的薄弱，使得传统轻工行业市场萎缩，客观上导致更多实业资本外溢炒房。
人民银行温州中心支行的一项调查报告显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。
热炒商业地产
地产开发商加紧了土地储备。
一部分温州“热钱”，开始大量介入商业地产项目。
连日来，北京浙商商会副会长陈俊带队，跑了安徽、浙江、郑州、河南、内蒙古等地十多个中小城市，物色商业地产项目。
济南温州商会会长夏三忠向笔者表示，温州商会计划在3年内在山东开发50个城市综合体项目，以县级市为主。11月底，青岛台东某商铺的500个铺位遭到2000人抢购，一位姓王的温州女老板，一个人就买下了十几个相邻铺位，投资超千万。
据搜房网统计数据，抽样调查1月杭城在售的79个商业项目，价格发生变动的13个项目中，价格上涨的有10个项目，涨幅最高达到21.53%。
“商业地产具有较高的投资回报。”杭州如佳房产中介公司总经理周如佳说，目前杭州住房租售比超过1：500以上，这意味着住房市场风险加大，而商业地产的租金上涨，回报率在1：300左右，吸引了许多投资客转向商业地产。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比，一般界定为1∶200至1∶300。如比值低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果比值高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比比值无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
目前，各家银行的商用地产贷款首付一般要求五成以上，部分按揭贷款也只能贷到三四成，最高贷款年限一般也只有10年，而贷款利率也不得低于同期基准利率的1.1倍。与住宅投资相比，商业地产投资政策上唯一优势应属不受套数的限制，只要投资者资金充裕，名下物业的多少并不影响多次投资。
正是看好商业地产的前景，地产开发商加紧了土地储备。去年底，喜来登度假有限公司以1.3亿元竞得杭州之江一出让面积仅3507平方米的小型商用地，楼面价达37069元/平米，溢价661%，创下杭州史上溢价最高纪录，也是全国范围内的溢价率之最。
温州君和房产中介总经理周建认为，央行限制给房地产企业贷款，原本希望遏制楼市投机行为，却引来了大量游资和产业资本注入的局面。因此，要解决楼市投机过度的问题，先要解决畸形的身份贷款体制和垄断问题，给民间资本以更大的空间。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:21世纪经济报道
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