房价为何如此坚硬(图)
近日,中囯指数研究院发布数据显示,上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%。不过,土地出让金下跌的城市大多是发达的一线城市,例如北京降幅高达48.32%,上海也有21.97%的降幅。北京去年是中国城市的“地王”,达到1636.72亿元,土地“热”得令人无法想象,而且多年来一直以70%-80%的速度高增长,2011年“狂热之际中寒”,按照目前的势头,甚至有可能不及2009年928亿的水平。
我们曾经反复表达过“房价决定地价”的原理:房价体现终端需求,如果购房需求非常强盛,就像地价是零白送给房地产商,房价也不会低;如果购房需求不强烈,地价就是天价,房子照样也要挥泪大甩卖。其实,“房价决定地价”不仅体现在价格的相互关系上,也体现在交易量上。就像现在,一线城市房价的疯涨被遏制了,但它也不下跌,购房交易量却大幅度下降,相应地,地方政府也不会将地价的底价下调,只不过房地产商购地过程中的流拍或者无人问津的比例大幅度上升,造成总体土地出让金的收入下降。
这其实就是最令人恼火的僵持局面。这里面正常机制的关系暂时没有理顺,原本房价因调控进入下跌通道,地方政府因为不断上升的债务压力(比如融资平台还贷)需要推出更多的地块,房产商认为地价下跌的程度可以弥补房价下跌,是有利可图的,从而愿意购买更多的地块。于是,“地价房价下跌将导致土地供应量的扩大”。
所以我们可以看出,就是因为以牺牲交易量为条件的房价坚固,使得正常机制没有发生。为什么会出现牺牲交易量的房价坚固,这跟房地产调控政策有关。调控的目的不是消除通胀、让实际利率迅速从负变正。
从财务学的角度看,房地产的价值投资已经很有限。房地产的利息流是房租,而钱的租金是利率,5年期存款现在已经变成5.5%,而一线城市的租金回报大约是3.3%左右。当然,如果投资一套房子付5成首付,相当于用总价一半的钱获得房屋总价的3.3%租金,那么其实租金回报是6.6%,这就是房地产按揭中杠杆率的作用,于是,房地产回报率=房租率×按揭杠杆率。这是一个重要的观测公式。
我们以二套房按揭首付严格以6成来算,杠杆率是1.67,尽管每月都会付按揭,但假设投资者会在短期脱手,那么短期的按揭还贷就可以忽略,那么二套房的收益率为3.3%×1.67=5.5%,这意味着投资房地产已经到了临界点。即使以首套房自住来算,现在一线城市银行普遍将首付调至四成,杠杆率是2.5,由于自住,不会短期脱手,现在的5年期以上房贷利率水平是7.05%,于是2.5×3.3%—7.05%×0.6(6成按揭)=4.02%,远低于5年期存款利率,也就是说,在机会成本的选择上,买房是很亏的,这也是一旦限购之后,为什么房地产成交量迅速下降的原理。因为在财务学计算上,自住比投资投机变得更没机会。
财务学上买房已经变成不划算的行为,而房价还是如此“坚硬”,只能是人们预期通胀会不断加速,使得房租回报能随着通胀不断攀升,从而避免高房价在财务学上的“破产”。一切的根源,来自于通胀的发展,来自政府对通胀的态度,来自政府对扭转为正利率的态度,来自政府是否真的愿意认同和接受“地价房价下跌将导致土地供应量的扩大”这个机制。
来源:21世纪网
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