2010年以来，中国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，政策力度也越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但市场的表现却让人大跌眼镜。从全国总体看，房价仅仅在2010年4月份“国十条”房地产调控政策(被称之为史上最严厉的房地产调控政策)后出现连续三个月的下跌，而后房价一直是上涨的。即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩，但价格依然很坚挺。
经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要。既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期。房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
2010年以来的房地产调控政策及其市场反应基本上可以作证笔者的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控，核心是在2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，俗称为“新国十条”)。“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降。根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降。深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，“国十条”出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大。但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0 .1%，9月环比上涨0 .5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。
尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，地产商已是博弈的老手，对于政府的调控政策死扛硬撑，博的就是政策的“动态不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
