房价跌多少 调控才会松

作者:付涛 发表:2011-10-21 12:02
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40%?

谁说的?银监会主席。

40%说明什么?银行安全垫的厚度。

周三公开的银监会主席刘明康讲话称,中国商业银行房地产开发贷款的平均押品比例达到189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

中金公司本周一发布的研报对银行安全垫的厚度更为乐观(可承接约50%的跌幅)。该公司分析师在长沙等三地调研发现,只要不出现房价较银行评估价(一般较现价折扣10-30%)下跌30%,且项目延期3年的极端情况,项目就能盈利。

例如,某知名开发商在长沙的楼盘预计售价为2.1至2.2万元,银行贷款的评估价按照1.6万元测算,只要最终售价不低于1.1万元,银行面临的风险就不大。

此外,刘明康指出目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%。而中金公司的调研结果同样更为乐观。中金发现,其调研项目的LTV一般控制在60%以内。这意味着当这些房地产项目出售到50-60%时,银行的贷款就已经基本可以还清了。

无论是刘明康为银行健康状况的辩护词,还是中金公司的最新调研结果,都说明从金融系统安全的角度看,房价可调整的空间还很大,房地产调控的可操作余地也还很充足。

接着看看,周二统计局的数据。1-9月份,住宅投资同比增约35%,1-9月份房地产销售面积同比增长12.9%。但这些宏观数据掩盖一些有趣的事实,例如:房地产界人士普遍认为,剔除保障房投资,住宅投资同比为零甚至为负;全国销售面积同比增约13%,而一线城市北京上海同比已降13%。

值得注意的是,房地产开发企业本年资金来源中,银行贷款约9.75万亿元,同比仅增3.7%,增速几近触底;更引人注目的是,个人按揭贷款截至9月末终于出现负增长(同比降3.2%)。

按揭贷款坐“滑梯”的状况,在局部城市表现很突出。上海市前三季度个人住房贷款仅增近200亿元,不足去年一半,其中8月仅25亿元,9月份更是跌至4.1亿元。

什么因素导致按揭贷款急剧下降?是的,购房需求下降很快,但银行按揭贷款供应下降得更快,有限的贷款额度,还提高上调了基准利率。(参见《首套房贷款利率上调是一个信号》)银行系统对房地产行业的支持力度,正随按揭贷款的“滑落”急速下降。没有大张旗鼓,房地产调控在悄悄加码。

周三在北京金融街威斯汀酒店举行一个房地产私募基金论坛上,三类动物忙碌着:祈祷中的GP、旁顾四周的LP和觅食的秃鹫。

GP:我们只能祈祷两年后的销售去化率不出问题;

LP:这个月起,房地产要停下来,高新科技、文化产业……

秃鹫:看好接下来房地产行业的并购,不单是小的,包括一些大的可能要出问题;不像2008年,这次不倒一批房企,政府不会放松。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

来源:财新网

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