“黑天鹅事件”(Blackswanevent)是指概率极小却产生致命冲击的事件。通常,黑天鹅事件非常难以预测。在伦敦商学院的研究员NassimNicholasTaleb看来,“我们的世界是被极端的、未知的、不可能的事情主宰着。此时应把不可预知的事情当作起点而不是当作例外放下不管,尤其在黑天鹅开始繁殖的情况下。技术和科学的进步带给人们一种幻觉,以为自己能控制命运,而事实上,'黑天鹅'才是历史上决定性的事件。”汪丁丁也多次指出:“历史是一连串黑天鹅事件。在黑天鹅事件发生之前,多数人不相信它可能发生。”而世界级经济学大师阿西马格鲁的研究也显示,在社会前行的三岔路口,社会演化路径往往是由一些偶然事件(即“黑天鹅事件”)决定的:比如一场大雪,比如一场传染病,比如政治领导人的心智状态,是不是太愚蠢或者过分聪明、玩弄帝王术太多而大道太少等等……
那么,“新五条”可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”这一说法是不是危言耸听或杞人忧天呢?各位,要弄清这个问题,一是要透析当前中国房地产面临的约束条件是否发生了重大的、转折性的变化;二是要明了“新五条”具有什么样的影响力量。
在经过多年的房价上涨和形成巨大的房地产泡沫后,中国的房地产“在政府极力追求的'促进房地产市场平稳健康发展'后面,其实隐藏着一个巨大的、脆弱的、逆转性的结果”(时寒冰语)。这是因为:(1)房地产的严重泡沫化。中国的房价在货币超发、收入分配失衡、土地财政、投机性投资性需求和人口城镇化的支撑下,非理性地疯涨了10多年,许多城市已形成巨大的房地产泡沫,而且这种泡沫化程度已严重到面临爆炸的危险。(2)货币超发的可能扭转。一是,国内的货币超发情况已非常严重,通胀预期不断推高,未来有必要减少货币发行;二是,随着美国财政紧缩和退出货币宽松政策,在促使美元上涨并加快中国资本外逃的同时,也使得中国不得不采取紧缩的货币政策。三是随着外贸顺差的减少和外汇制度的改革,由外汇占款带来的货币被动发行也会减少。而这些都将使货币超发难以为继。在现实层面,曹远征的研究表明,国际金融危机以来,中国金融急剧转型,信贷与社会融资规模的比重由2008年的72%陡降为2012年的52.1%,四年下降了20个百分点。这说明,在政府调控范围内的信用活动越来越少,M2趋于稳定或减少。(3)人口结构的变化。当前,中国已经步入老龄化,且未富先老。老龄化的提前到来,一是会导致劳动力人口减少,劳动力成本上升,财富创造和经济增长的步伐减缓;二是会增加社会的保障负担,使人们没有更多的钱用于购房;三是将来老人的房子都将同时给独生子女留下,结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。因此,人口结构的变化将减少房地产需求。(4)收入增长的趋缓和收入分配的变化。受内外部约束的变化,中国经济增长的黄金时期即将过去,未来人们的收入增幅将趋缓,这意味着支撑房价上涨的“财富红利”将减弱。而且,随着收入分配改革的推进、劳动力价格的上涨和对腐败的遏制,收入差距将趋缓,这也将导致对房地产需求的减少。(5)外向型经济的难以为继。随着欧债危机的推演、日本经济的衰退和美国产业的内迁,以及其他发展中国家经济增速的放缓,中国的出口将不会像前十年那样高速增长。外向型需求的萎缩,将导致总需求的下降和经济增长的趋缓。(6)对外移民的加剧。近年来,中国的富裕阶层纷纷选择对外移民。这无疑使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。(7)周边安全环境的恶化。与日本、越南、菲律宾等国的领土争端以及美国的重返亚太,都会导致中国的国家安全环境恶化,这也会降低人们投资于房地产的欲望。
当然,在得出结论之前,我们还得考虑一个正向因素,那就是城镇化。不过,城镇化的力量究竟能不能抵补上面所说的那些因素的力量,还很难说。一是,中国前10年的城市化增长率也非常快,未来几年的城市化增长率能不能超过前几年,还是未知数;二是,我们的研究表明,推动房价上涨的因素,城镇化只是其中一个,而且货币因素、收入差距因素、土地因素和投资投机性因素的影响比城镇化要高;三是,如果改善性需求、投资性需求和投机性需求被抑制,即便有城镇化的支持,其需求增长也不会像前十年那么快,因为中国的改善性、投资性和投机性需求占据了半壁以上的江山;四是保障房供给的不断增加,也将极大压缩对商品房的需要。
综合以上考虑,我们推测:中国的房地产可能面临着一个即将下行的拐点!
然而,让我真正担心的是:在此下行拐点可能到来的之际,“新五条”的推出,就有可能成为导致中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”。这里,需要告诉大家的是,由于“黑天鹅事件”的出现在概率上是极小的事情,所以,在进行推导时,我们只能选择从极端出发。如果你真正透析了历史和理解了“黑天鹅事件”的发生和危害,就会知道,这种推理并不代表不科学!也不代表不合理!下面就让我做一个大胆的推测:
“新国五条”细则指出,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。我想告诉大家的是,这条细则具有很大的影响。如果按照这个细则执行下去,有可能极大减少人们的投资性和改善性需求。
为什么?这是因为,在前面所述的巨大压力下,趋势面临着逆转的可能。而随着“新五条”的推出,这种逆转就有可能变得迅疾起来,超出人们的承诺能力。在“新五条”之下,即便房价能短期内维持不变,但卖房者想要把这个由税收引起的巨大成本转嫁给买房者,将会变得非常困难。也就是说,此时,人们对二手房的需求可能会急剧萎缩(注意:是可能!)。对二手房需求的急剧萎缩,又会导致人们的投资性和投机性需求的急剧萎缩。投资性和投机性需求作为中国房地产需求的重要组成部分,他们的急剧萎缩,又会导致房地产总需求的急剧萎缩。房地产总需求的急剧萎缩将会导致房价的下跌。一旦房价下跌成为事实,人们又会预期房价进一步下跌。而这种房价下跌的预期一旦形成,人们将会进一步减少购房需求。于是,在羊群效应和预期的交织作用下,房地产进入冬天将不可避免。更可怕的是,如果房价由于这种预期而在短期内大幅下挫,则可能导致诸多房地产商破产、死亡!这种逻辑推理可靠不可靠呢?会不会成为现实呢?我不敢断言。但从这两天各地挤破头的二手房过户,以及人们为规避此条例而纷纷离婚的现实来看,我的推测有可能成为现实。这说明,为减少损失,大家在规则实施前会选择交易,使交易量急剧放大;但在规则实施后就选择不交易了,交易就会急剧萎缩。而交易的急剧萎缩,则会带来前面所说的严重后果。
这就是“新五条”有可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”的逻辑。各位,别以为这是我在吓唬你!历史上,看似不可能发生的“黑天鹅事件”比比皆是,而且它们的破坏力大的让你无法承受!比如,泰坦尼克号撞上冰山、“9·11”、巴林银行破产、黑死病的出现等等,都是小概率的事情,但却成了“黑天鹅事件”!
不过,这只是笔者的担忧之一。另一件让笔者担忧的事情是:国内有许多人巴不得出现“黑天鹅事件”,巴不得房地产崩溃。可是,我不得不警告大家:一旦“黑天鹅事件”出现,一旦房地产因此而崩溃,中国经济必然死亡!为什么呢?答案来自5个方面:
一是地产死,则GDP增长死。房地产是国民经济发展的基础产业,具有产业链长、带动作用明显等特点。研究表明,在OECD各国和中国,房地产业对各产业的带动效应很大。一旦房地产业因为某些不恰当的调控措施而倒下,各国的GDP增长、就业增长和相关联产业发展将走向衰退。我们可以从美国的次贷危机看出这一点。市场制度如此完善、创新能力如此强、金融市场如此发达、国民财富如此多的美国,都因为房地产出了问题而大病不起。各位想想,美国尚且如此,如果房地产崩溃了,中国的经济增长会怎么样呢?
二是地产死,则金融死。从各国金融危机的发生来看,大多数是由于房地产业出了问题,最终导致出现金融危机。这次发生在美国的次贷危机就是由房地产业的问题引起的。因此,对美国等国而言,可以说:地产死,则金融死!中国呢?中国会不会逃脱这个魔咒?答案是否定的!我可以负责任地告诉你,在中国,如果地产死,则金融会比美国死的更惨!原因有三:(1)美国的金融市场远比中国的金融市场发达,金融发展的历史远比中国悠久,金融人才远比中国厉害,化解金融风险的工具远比中国多,对付金融危机的经验也远比中国丰富。(2)中国的房地产泡沫远比美国高。在次贷危机发生前,以房价收入比来衡量的泡沫化程度,房价收入比最高的纽约和拉斯维加斯不过6.5,其他多数城市都在3-5之间。相比较美国来说,北京、上海等地的房价收入比现在都超过了15以上,国内其他许多城市也超过10。(3)中国房地产与银行业的联系远高于美国。别看中国的储蓄率远高于美国,也别看中国的首付高达三成以上,如果就房地产开发的金融杠杆而言,中国是远高于美国的。在中国,地产商可以用很少的自有资金来撬动楼盘开发,大部分资金都是来自银行信贷和买房者的预付款,开发商的财务杠杆远高于美国。因此,一旦房地产出了问题,金融业所承受的将是灭顶之灾。
三是地产死,则地方政府死。对于中国的许多地方政府而言,土地财政早在几年前就取代一般性税收,成为其财政收入的最大来源,占据了财政收入的50%以上。而在当前的经济形势下,地方政府还将不得不继续倚重于土地财政。一旦房地产崩溃,一是地方政府将难以履行其需要承担的经济和社会事业发展任务;二是无法化解高达14万亿元的巨额地方政府债务;三是将带来严重的社会冲突,使地方政府无法承受之重。
四是地产死,则新型城镇化死。中国现在的城镇化率刚过50%,而且,其中包括了很大一部分无法在城市安居乐业的农民工。未来十年,要真正实现70%以上的城镇化率,则至少还有近3.5亿人口要进城。如果地产死了,能有中国的城镇化未来?
五是地产死,则中产阶级死。对于中国的中产阶级而言,他们的大部分投资都是以房地产作为投资标的,房地产是他们的主要资产和财富来源。一旦地产死,绝大多数中产阶级都会破产或濒临破产。所谓的中产阶级兴起、社会走向橄榄形也将随之湮灭。而如果没有中产阶级的兴起和社会结构的调整,中国要走向民主将注定是一场黄粱美梦。进一步地,如果房产死,不仅会导致中产阶级的消亡,也会使那些本来有希望走向中产的房奴们套上一把更严苛的枷锁。
至此,我总结一下此文的主要观点:一是,由于约束的变化,中国的房地产很可能即将面临逆转;二是,“新五条”的推出,有可能成为一个“黑天鹅事件”,导致这种逆转在短时间内急速发生,从而使得中国房地产崩溃;三是,一旦中国房地产崩溃,对于国民经济的发展来说将是不堪承受之重。
而一般来说,在巨大的房地产泡沫面前,最坏的办法就是短期内刺破它,最好的办法是通过改革,尤其是通过提高居民收入来慢慢的消解它。鉴于此,我奉劝大家:一是在推出房调政策前一定要小心谨慎、全面衡量其利弊,千万不能推出太严苛的政策,以避免出现“黑天鹅事件”,短期内刺破房地产泡沫;二是唯有全面地、实质性地推动改革,跳出房地产看房地产,跳出调控搞改革,才可能促进房地产业的稳健和可持续发展。
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