【看中国2013年06月19日讯】
因为买房出租，好多人都笑我是个收租婆。我会一本正经地告诉他们，当美国房东并不是件轻松的事，跟国内大不一样，比如说吧，国内的住宅没装修，照样可以出租，美国就不行；在国内，如果租客不付房租，你就断水断电赶他出门，在美国，你这样做就是违法；在国内，你可以在广告中写“只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司；在国内，出租房的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约了。有些州的法律还规定，如果租客失业了付不起房租，三个月之内你不能赶他出门........总之，如果不了解本地的法律规定，房东很容易违法，给自己带来麻烦。
在美国，出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理“，每个地区都有专门的房屋管理公司，许多有工作的人忙不过来，买投资房之后懒得自己管理，就委托管理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有Broker执照，而房地产经纪人Salesperson通过执业的公司(Broker)也可以进行房屋管理。
我在春田当收租婆快一年了，我们自己管理房屋，感觉挺不容易的，尤其是想要获得好的投资回报，还真得勤动脑多费心才行。那么，要怎样才能当好收租婆呢？下面是我的切身体会：
一、随时了解租金的动态行情
租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。租金太低，想来租的人虽然多，但你仍然损失了金钱。所以，了解房屋租金的市场行情是收租婆的首要任务。我经常去浏览一个叫做Craigslist的网站，这个网站在美国是家喻户晓非常受欢迎的，因为它可以免费登分类广告。我从中收集信息，掌握类似于我的几个投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。通过对信息的筛选和比较，我发现，春田北边和老市区的租金偏低，Nixa地区的出租房数量很少比较走俏，五月、六月和七月是租房的淡季，可能是因为学生放暑假，离开本地的缘故吧，从8月份开始，房子就很容易出租了。
二、认真筛选租客
在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为，如果出租广告中出现这些字眼，你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供SSN（社会安全号），通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。
当然，信用分数也不一定就可靠。租房的人，大多都是经济条件不太好的，信用分数不会高。美国这几年经济不好，很多人的房子都被银行收了回去，信用也失去了。比如出租我们那个6.6万美元的房子时，我们有两个选择，要么租给当地的一个蓝领家庭，两夫妇都在上班有收入，要么租给一个护士，这位护士曾经破产， 最终我们选择了这位护士，这是因为通过交谈，发现这位护士人不错，有文化有涵养，女儿也很有礼貌，另一方面也是最主要的，她当护士很多年了，在美国，护士 是很好的职业，收入稳定，这样房租的支付就有保障。事实证明我们的决定是正确的，这位护士很讲信用，每个月准时将支票寄给我们，从不拖欠，当然收租婆也就非常省心了。
三、出租合同一定要约定清楚
当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写为准。在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已经单独设置，租金则不包括Utility。投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用（比如冰箱、洗衣机），也可以约定是租客的责任。
租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，我们的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合 同，但合同的性质就由从前的yearly-to-yearly变成了monthly-to-monthly，两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。
合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如我们就在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始） 就要收取延期支付费（公寓是25美元，独立屋50美元），逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。
另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多就是一个月的租金或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费（Pet fee），这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物 20-30美元。
租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
四、维护和保养好房屋并及时修理损坏的设施
房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空 调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。
现在碰到一些小问题，我们都尽量学会自己维修，比如纱窗坏了，去Lowe’s花五美元就买回一大块，自己也能弄上去。比较专业的问题，比如空调或热水器不工作了，就只能请专业公司。美国的人工费很高，专业公司仅上门检查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你得注意收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家服务最好收费最低的。一个偶然的机会我们认识了修理工约翰，他是从德国来的移民，很诚实的一个小伙子，收费比外面的公司便宜至少一半，因此我们经常请他服务。另外，我们的一个租客609是修空调的，为了省钱，我们也请他修过空调，这样他可以抵扣部分房租，他可是非常乐意的。
在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15年-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美 元。由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。
种树也很有讲究，有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。
五、区别对待拖欠房租的租客
每个月的1号，是大多数雇主给雇员发工资的日子，我们也把这一天定为收租的日子。我们买的那两幢小公寓楼，住的基本上都是美国的穷人，以前的房东告诫我们，你们不能等着他们寄支票，必须上门收取，因为有些人根本就没有银行帐户没有支票，你晚几天去收，他们就已把钱花光了，没钱给你了。可我们再怎么按时上门收租，8户人家当中，每月都能顺利支付租金的，也差不多只有一半，其余的一半，总有这样或那样的原因要缓几天，或者分次支付，有些人宁可支付延迟支付费25美元。碰到这种情况，你需要区别不同情况处理：
1.风险小的租客
有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，你给他机会让他筹钱就是了。比如我们的租客601A和601C，这两家都是老租客，其中601A住在这里已经7年，他们家有三个小孩，两夫妇都很勤劳努力工作，女主人给别人家当保姆做钟点，又在学习护士课程，可能用钱不少，男主人是修屋顶的建筑工人，工作不稳定，去年冬天一度失业，他们有过几次拖欠房租，但最终主动把钱交上了。这家人虽是穷人，但信用还行，有时我们也给点他们赚钱的机会，比如让男主人剪草坪，每个月给他100美元，还有一次我们的一个独立房换租客，原先租客留下的冰箱、洗衣机、烘干机，我们也送给他们了，条件是把房屋的垃圾全部带走。601C的信用也不错，这家人正在存钱想明年买房，他们偶尔也会晚付房租，但都是事先主动打电话说，最后也会付清。这类租客总的来讲是好租客，不用太操心。
2.风险中等的租客
比如609的一家三口，他们是今年1月份才从圣路易斯搬来这里的，男的是个白人，原是修空调的，女的是黑人，没工作，但因为小指头有点残疾，每月有600美元的政府补贴。来这里之后，男的一直没找到工作，后来去麦当劳打工了几个月，然后不知怎么又把工作搞丢了，所以房租也是时付时欠。由于女的是黑人，小孩是个混血儿，周围的邻居有些歧视他们，经常打电话给我们说他们的坏话，想赶他们走，有一次甚至报警谎称他们卖毒品，我们比较同情他们，从中做了不少调解工作。可是，有一次他为了晚付房租不惜编故事给我们听，于是我们拿着Evition通知（要求搬离的通知）跟他们两口子好好谈了一次，我们说你们有困难就告诉我们实情，我们可以同意缓房租，因为我们都是Reasonable people，但你们不能撒谎，否则，你们就在这个通知上面签字。那次谈话之后，他们居然就能准时支付房租了。目前他们的租期还有4个月才到期，风险还是存在的。对待这类租客，不必把关系搞僵，如果真的发现他们没有支付能力了，好好商量让他们搬走，这样就不用上法庭，房东的损失也就小一些。
3.风险大的租客
以前601B的租客，是个赖帐的家伙，他好象也是个建筑工人，但只有一点零活干，成天呆在家无所事事。我们买下这幢房时他已经住在里面了，这人最爱拖欠房租从来不准时，今天拖明天，明天拖后天，还编不同的故事骗我们，今年四月份他跟同居的女友闹翻后，索性不付租金了，还说不想搬走。租房最怕遇到这种人，他赖着不走，你只能打官司请他走人。
六、遇到老赖必须尽快上法庭
美国一样有老赖，对付他们的办法只有一个，上法庭。好在这种官司的程序比较简单， 一般人不请律师也能对付。我们5月份为赶走601B打了一场官司，从立案到判决也就一个月的时间。这种小额民事法庭的法官每天要处理几十个案子，开庭那天，我们旁听了其他几个案子，都是房东起诉房客的，法官其实早就掌握赖帐房客的心理了，有租客说他不付房租的原因是房东不修坏了的设施，法官就说他，如果他不修，你可以主动中止合同搬走啊，你不能既不搬又不付租金，对不？结果，基本上都是老赖输掉官司，当然我们的这个案子也不例外。法官判决他一周内搬走，并支付欠我们的租金和诉讼费用共700多美元。
如果租客拒不执行判决的话，房东可以叫来警察赶他走，但不要自己去赶他，因为这些老赖，都是社会的渣滓，说不定有过贩毒或其他犯罪纪录，也可能有枪，不要去惹怒他们，否则吃亏的是自己。还好，601B在6月1日自己搬走了，我们也没有退他400元押金，但我们还是损失了300多百美元。由于他现在失业，我们也无法去找他要钱了。
写了这么多，大家说说，收租婆我容易么？哈哈，其实说易不易，说难也不难，有时真得看运气，运气好碰上了好租客，收租婆就太容易当了，坐在家里收支票就行，运气不好时，听租客编故事，气得你没办法…….还好，我们的租客里面，一大半都是不错的,呵呵！
