【看中国2013年08月29日讯】我们对房地产企业的观察分析，目前产生了一个观察视点，即分为全国房产央企、全国房产民企、地方房产国企、地方房产民企，四种类型，第一类风头正盛，融资成本也低，而且有联合做大做强之式；第二类，因为资本实力强劲，产品品质领先，领导人也和政府高层、协会、工商联组织有紧密联系，所以地方政府随着不同城市层级也多半给与不同力度的支持；现在地方房产国企，反而进取心不足，陷于区域开发限制的要求，人力资源也跟不上时代要求，如果不改制的话，目前大半显得类似于僵尸状态，比较明显的如南京、上海等区域住宅办转型的房产公司；最后就是地方民企，规模不大，拿地压力巨大，在外来大企业冲击下，基本无还手之力，往往选择退出市场或者合作开发，因为他们在融资、产品、风险组合都处于弱势；但是这一现象在前30年的城镇化下产生的态势，会在后三十年的城镇化浪潮下发生变化吗？
我们来看看，目前的现状和未来的变化：
繁荣背后的隐忧
2012年，房地产市场继续受到调控，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动，但也未有新政策出台。在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，首次置业和首次改善需求得到释放，市场成交逐步活跃。行业分化整合走势更趋明朗，优秀房企坚持主流市场定位，适时调整策略促进销售，推盘节奏契合市场变化，取得了良好的业绩，竞争优势得以巩固，市场集中度进一步提升。
对占整体房地产企业0.2%的房地产上市企业的综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面的分析，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。
繁荣：总量增大，规模化趋势明显，但形成了企业生存的局部门槛
总体而言，房地产上市企业资产总量逐步增大，规模化趋势明显。
2012年房地产市场调控未出新政，调控处于常态，不少房地产上市公司销售业绩逐步改善，各项运营规模指标均值有所增加。资产规模方面，上市房企资产总额均值为291.87亿元，同比上升7.85%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值为62.80亿元，同比上升12.33%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。
其中，运营规模明显超过行业平均水平，具有较强的规模优势的企业占到总体企业数量的19%，总资产均值达到923.61亿元，房地产业务收入均值为229.87亿元，净资产均值和营业利润均值分别为261.75亿元和59.87亿元，四项指标较上年均有所增长。万科、恒大、保利及中海等传统优势房地产上市公司稳居规模渐进型企业行列，领先优势进一步扩大。但同时，规模远低于行业平均水平，且规模增长速度波动较大，缺乏成长后劲的企业数量占到了44%之多，且盈利情况不容乐观，营业利润均值仅2.91亿元，同比降幅超过20%，值得引起高度重视。
隐忧：负债水平高，盈利下降
在房地产企业总体规模逐步增长的同时，也存在着一些不容轻视的问题。概括而言，负债水平高、融资渠道窄、盈利能力有所下降等给未来房地产企业的健康发展埋下了隐患。这些问题在一些中小企业身体体现的最为突出。
尽管年内部分企业通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但从整个行业来看，负债水平仍在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%，其中资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，资金链风险仍在累积。上市房企抗风险能力差异快速分化。一方面，随着更多企业对调控政策和市场变化的理解和把握，及时加快周转速度，有效降低负债水平，具有较强抗风险能力的企业数量大幅提升；另一方面，部分中小企业产品相对单一，调整销售策略的能力有限，加之国内信贷等融资渠道基于风险控制更倾向于大中型开发企业，造成中小企业融资相对较困难，企业财务风险快速累积。
2012年，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少；现金及现金等价物余额均值为36.75亿元，同比上升19.64%。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。净利润率水平远低于行业平均水平，短期内无法维持一定的盈利水平以及净利润持续下滑的企业占到相当的比重，有40%之多。盈利下滑型企业出现亏损，净利润均值为-0.76亿元。
而且特大央企、全国民企保利、中海、绿地、万达、恒大、万科充分利用A+H市场的融资平台，加大融资力度、产品创新、研究投入、跨界资源整合，已经把地方国企和民企甩在了身后，以使得很多地方企业无所作为和无法作为。大型企业为了城市进入和城镇化研究以及政策研究，投入都是千万级的研究经费，人员配置和跨界资源合作也是大手笔，融资力度也是银行基金信托中和外，这些都已经形成了局部垄断的门槛。
企业进入容易，持续难，形成僵尸现象
研究显示，2012年北京年近700多家中小房地产企业难以维持运营而注销；2011年，江西省共注销近600家房企的资质，陕西则有361家房地产企业被注销；2011年上半年四川省共有423家房企被注销。可以想见，那些苦苦挣扎在破产边缘而依靠政府补贴勉强生存的“僵尸”企业的数量不在少数。
据西部某省统计，在房地产市场热潮时，只要有200万元资金就可以申请注册一个房地产公司，从事地产业务，按照资质的要求，四级以下开发资质的房企年可开发项目规模3万平方米，较低的门槛使得很多企业进入地产领域。
此前，国内地产企业中坤集团董事长曾表示，5个亿的项目可赚5,000万元，观点引发各界热议。业内人士甚至坦言，曾经在地产领域5,000万元就可以撬动5个亿的项目，得到100%的回报率。开发商只需要有买地的两成资金，就可以先期启动，等到规划许可、施工许可等证件齐备后就开始动工。一旦开始预售，房子卖得好回收的款项就可以支付先期的土地款、工程款、广告款等各种费用。以小博大的地产开发模式简直是商界的“传奇”。
但现在，这一暴利模式难以继续。政策调控、银根紧缩、市场低迷，让这些进入地产市场“淘金”的中小型房企压力剧增，被迫僵尸化。
政府的“土地财政”依赖症延缓僵尸化
房地产市场曾经的过热，房价居高不下，房地产投资所占比重巨大，导致了逐利本能的商家大举进入房地产市场。在这一过程中，部分房地产商和政府逐步形成了利益共同体。一方面，由于房地产的繁荣，可预期为当地政府带来巨大的利益，因此政府鼓励支持发展房地产产业，降低进入门槛，大家都来分一杯羹：中小企业、国有企业，乃至政府自己成立的平台公司进行房地产开发；另一方面，政府对于土地财政的严重依赖，房地产成为了地方债务的救命稻草。当很多盲目进入房地产开发领域的企业由于种种原因难以维持的时候，政府出于自身利益无法让其正常破产，而是依靠财政支持苦苦支撑。
国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。而2011年审计署对全国政府性债务的全面审计结果显示，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中承诺用土地出让入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿元。2012年和2013年进入偿债高峰期，偿还的债务额分别占17.17%和11.37%。在这样的背景下，政府部门急于推销土地进入房地产市场，从而催生了大量缺乏经验、能力和资源的房地产企业，同时，也为房地产企业僵尸化埋下了伏笔。而当新一轮开发热潮过去之后，这些中小企业往往缺乏抵御市场风险的能力陷入困境，背负巨额债务，缺乏有效的盈利手段。只能利用部分补贴或者非市场的发展发式暂时维持。
走可持续发展之路：摆脱企业僵尸化，促使健康发展
政府引导产业多元化
地方政府要因地制宜、因势利导，及时调结构、转方向，发展高技术含量、高附加值和低能耗产业，将地方经济发展水平推进到更高层面，变“制造主导”为“创造引领”；并在金融、贸易、航运、文化创意等现代服务业领域进一步提高运营水平。逐步改变房地产一支独大的局面。对不符合城镇化方向、不符合市场规律的僵尸开发企业，要下决心进行转制、甚至转型结束。
政府融资多元化
培育多元化的融资渠道，完善投融资体系，创新融资模式。有观点建议，政府及金融监管部门要逐步引导政府融资平台探索采用发行企业债、资产证券化、上市以及民间投资等多元化的融资方式，转变过度依靠银行贷款的融资模式；也可以尝试引入股权投资基金、BOT、PPP等新型融资方式等，把地方融资性的平台企业退出土地财政的序列，集合成城投型或者地控型的大企业，不要分散资源。
提高潜在优质企业品质和活力
在严格房地产开发企业进入制度下，对一些潜在优质企业但有僵尸化倾向要具体分析，努力提高企业品质。一方面，扩宽房地产企业融资渠道。银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。同时，积极探索组合式融资模式。组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。使得企业能够断奶，自己寻找资金的支持和输血，变行政化到市场化。
另一方面，企业要加强政策、市场的分析研究，探索适合自身市场的模式和产品，努力提升自身抵御市场风险的能力。该回归一线的回归一线；该发挥地方土地整理能力的发挥这一能力；该进行产业转化，推进2.5产业的努力的去转型；该挖掘区域房产价值和旧区改造的去凸现这一要求，总而言之，要马上定位、马上行动，把企业的命运投入到各层级的城镇化大潮中，建立战略、准备人才、形成特色、吻合政府和民众关切、积极转型奋斗，而不是消极等待，最终在抱怨中按照僵尸化的模式被时代所抛弃。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:福布斯中文网
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