【看中国2014年01月24日讯】北京写字楼长期来看仍有升值空间，李氏家族卖出时间点蹊跷。
2013年，李嘉诚接连抛售中国内地与香港的地产项目，转而投资海外房地产，被认为是撤资中国楼市。新年伊始 ，李嘉诚抛售内地房产又有新的动向，李嘉诚次子李泽楷旗下盈大地产将出售北京盈科中心。从种种迹象来看，李氏卖掉盈科中心这座位置极佳的楼，也许并不是像外界传闻的那样是其规划中撤资内地的一个步骤，而是纯粹从经营角度考虑的商业行为。
李泽楷卖掉的这栋楼
从地理位置来看，这栋被李泽楷卖掉的楼占据了极佳的位置——地处东三环内长虹桥旁，在国贸和燕莎商圈两大商业圈之间，不远处就是三里屯和使馆区。
作为对比，就在2013年9月，附近出让的朝阳区农展馆地块曾刷新地王纪录，创下了楼面地价突破7万元/平方米的记录，该地块紧靠三环，属于三环外四环内，已经被认为是近年出让地块中少有的稀缺资源。
盈科中心的建成曾为北京写字楼发展过程中写下重要的一笔。1998年，盈科中心落成，由李泽楷创立的香港最大的电讯公司电讯盈科持股62%的盈大地产持有。作为继国际大厦、京城大厦之后的第三个北京地标建筑，盈科中心多年都是诸多世界著名公司在北京驻地的首选，包括IBM、诺基亚、波音、西安杨森等等。
“住在盈科中心的客人都是往返于中国大陆与世界各地的一流大公司的驻华代表和高级管理人员，以欧美和日本客人为主。”一位商业地产的业内人士对腾讯财经表示。
然而，就是这样一个在京城的商业地产发展史上举足轻重的标杆式项目却在日后三次传出售的消息。
2008年4月,盈大地产就曾叫价41.03亿港元打算出售盈科中心,但最终并没有如愿。之后的2011年2月,又有消息爆出称盈科中心叫价40亿元人民币再度开卖,但该消息很快被李泽楷辟谣,最终也没有出售。去年2月份，盈大地产有意出售盈科中心的消息再度席卷市场，这次虽然叫出了80亿元的历史性高价却很快又没有了下文。
直至2014年1月13日下午盈大地产发出公告确认：“已与第三方就出售北京盈科中心的权益处于深入磋商阶段。”虽然并未提及出售权益的比例，但受这则消息提振，1月14日，盈大地产复牌，期股价盘中一度高见4.18港元，创出52周新高，全日大升24.75%。两天之间，盈大地产股价累升近40%，总市值增加4.6亿港元，至15.23亿港元。
就目前李泽楷出售盈科中心的大环境，上述人士对腾讯财经表示，北京写字楼市场正趋于涨势，与大多数写字楼市场供过于求的情况相反,北京写字楼市场在过去几年缺乏新增供给,使得租金飞涨,空置率持续走低。
“事实上，得益于其良好的市场基本面，近年来北京写字楼市场在不少机构的该市场排名中都居于首位,可以看到北京在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现突出。”
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕近日发布的报告显示，2008年全球金融危机之后,北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米,而同期年均净吸纳量 则超过59万平方米,这使得北京写字楼市场的空置率从2009年中的23.0%急剧下降至2013年中的 2.3%,达到历史最低点。在同一时期,写字楼租金上涨超过一倍,于2013年第三季度录得410元每月每平方米。
而腾讯财经记者的实际走访情况也证实了这个结论。在盈科中心所在区域附近的房屋中介看来，有价无市仍将是2014年写字楼租赁市场的主旋律。
“租户跟我们抱怨，为什么业主每年都涨价。但事实是只有年前这一段时间有可能空出有限的几处办公室，否则几乎都是满租，业主怎么可能不涨价？”三里屯SOHO里的一位房屋中介介绍，“过去几年沿着三环的所有写字楼每年都涨价，尤其是2013年10月开始，只要是写字楼没有不涨价的。”
记者以租赁的名义向盈科中心物业询问，得到的回复是现在只有半层面积有可能空出。“盈科中心建得比较早，老客户积累做得比较好，很多大公司都是多年的稳定客户，因此新公司换手率不高。”
虽然日渐严重的空气污染和交通拥堵或对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响，世邦魏理仕仍对北京写字楼市场持乐观态度。在其报告中分析称，北京作为中国的首都将继续是跨国公司进入中国市场的首选目的地之一。随着国内经济的回稳以及北京写字楼市场供应紧缺情况的局部缓解,同时,在多元产业的支撑下,北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。
在供给方面,世邦魏理仕预计空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。据其据显示,在2013-2015年间北京写字楼市场平均新增供应量将低至每年27万平方米左右,远低于北京近十年来年均59万平方米的净吸纳量。核心商圈缺乏新增供应的局面在未来几年中仍将存在,使得位于这些地段的写字楼业主处于有利地位。
“小小超”的金融术
在这样利好的大环境下，李泽楷选择在当下售楼其背后的逻辑引来无数探究。其中“套现”一说不绝于耳。
根据电讯盈科的年报，盈科中心在2008年和2009年共获得2.3亿港元和2.12亿港元租金收入，相对盈大地产在上述两年分别取得的42.22亿元和99.43亿元的营业额相比，占比不大。加之地产商持有型物业带来大量资金沉淀的压力，若将持有物业售出，则能够在短时期内获利颇丰。
此外“套现说”的由来也与李泽楷向来的行事风格以及李嘉诚家族近期疯狂“撤资内地”有关。
凭借1993年以53亿港元将其创立的卫星电视台股权出售给传媒大亨默多克，以及1995年底靠出售鱼涌皇冠车行大厦在八个月内净赚1.35亿港元等案例，李泽楷则因高超的“套现金融术”在业界声名鹊起。
而去年以来,李泽楷之父李嘉诚已出售多个国内地产项目，包括以26亿元出售的广州西城都荟广场、以70亿元出售的上海陆家嘴东方汇经中心、待交割后预计将入账30亿元的南京国际金融中心大厦等。虽然李嘉诚亲自站出来澄清，称一系列抛售减持举措只是出于商业考虑，并非所谓“撤资”，但关于李氏家族撤资内地的猜疑仍然愈演愈烈。
对此，海通国际证券环球投资策略董事潘铁珊认为李泽楷此次出售盈科中心与“撤资”完全不相干，她对腾讯财经表示，这属于正常的商业行为，“出售盈科大厦是将非主要核心资产清除，未来集中力量拓展新业务。”
腾讯财经查阅盈大地产年报发现，其近年主营业务疲软，几乎已是一家“壳公司”。截至2013年6月底止的半年，盈大地产的营业额仅为4.99亿港元，较2012年同期大跌41.15%。盈大地产的收入主要来自四部分。最主要的部分是香港的物业开发，其次是内地物业投资，日本康乐活动项目以及物业管理。期内纯利为3100万港元，较上年微增7%，但若剔除期内物业增值带来的账面盈利2.3亿港元，盈大地产期内核心业务实则亏损近2亿港元。
长和集团旗下尚乘财富证券业务部总经理邓声兴接受腾讯财经访问时表示，市场一直有传闻指，李泽楷有意将盈大地产私有化、注入资产或者重组，盈大地产现实主营业务不多，将北京盈科大厦出售，可将现有业务清理干净，有利于未来注入资产。“现在来看，李泽楷有很大机会把2012年收购的ING保险业务注入盈大地产。” 邓声兴说。
近年来，保险业务成为富豪争相收购的对象。“小小超”李泽楷自然不会落后，早在2012年就斥资逾21亿美元（约166亿港元）收购荷兰国际集团ING的香港、澳门及泰国保险业务。这部分业务一直归属于李泽楷的私人公司盈科拓展集团。如果未来可以注入上市平台，打通融资渠道，有助于其业务拓展。
除了“套现”一说，业界也有声音指出，李泽楷卖出的原因还可能是由于盈科中心近年经营并不理想。尽管北京写字楼市场发展态势趋好，但是伴随城市发展，盈科中心逐步演化为CBD的边缘地带,加上周围缺乏其他同业形成集群效应,配套写字楼服务设施逐渐落后衰弱，相较新起的CBD缺乏高档写字楼氛围，盈科中心每况愈下。
盈大地产年报显示，截至2013年6月30日止，北京盈科中心平均出租率仅约为61%。
“盈科的衰落是伴随着CBD核心区的不断发展而至的,可以见到曾经辉煌时期入驻的世界著名企业已经悉数撤出盈科，要么入驻CBD或是产业园，要么有了自己的办公园区。盈科中心逐渐被边缘化了”，前述人士对腾讯财经坦言。
意在逃离劳伦斯魔咒
大厦建成，经济衰退，称为“劳伦斯魔咒”。外界猜测，李嘉诚抛售内地房产或意在逃离劳伦斯魔咒。
写字楼市场竞争激烈、自身经营不理想，李泽楷考虑抽身本是正常的商业行为，令外界格外关注这笔潜在交易的地方在于，去年以来，李泽楷之父李嘉诚及其家族已出售多处中国内地的商业物业。
去年8月底，和黄与长江实业出售广州西城都荟广场等项目，套现26亿元。去年10月18日，和黄与长江实业出售上海陆家嘴东方汇经中心，套现约70亿元。去年12月31日，长江实业ARA基金出售南京国际金融中心大厦，预计将收获30亿元。
作为知名的香港房地产大亨，李嘉诚因他能将投资项目化腐朽为神奇的惊险技艺而被称作“超人”。他的一举一动被很多商界人士视为“风向”。去年9月，万科董事会主席王石在微博表示，“精明的李嘉诚先生在卖上海等地的物业，这是一个信号，小心了！”
对此，任志强却不以为然：“只要李嘉诚没有把东方广场卖了，他就没有撤资，他有那么多东西没有卖，卖的才多少？
虽然，李嘉诚此前否认撤资中国，但是其接连抛售内地房产的行动，不得不让人怀疑。有专家称，商业地产泡沫初显端倪，李嘉诚如此这般也不过是低买高卖的商业行为。此外，劳伦斯魔咒的阴影似乎也在影响中国，中国经济能否持续稳健增长，也成为李嘉诚的疑虑点。
1999年，经济学家劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”，将经济危机与摩天大楼的建成联系起来。他发现，世界最高大楼的开工建设，与商业周期的剧烈波动高度相关，大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆，劳伦斯把这个发现称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退，称为“劳伦斯魔咒”。
中国各大城市如今兴建摩天大楼的数量，已经是世界之最。如此庞大的写字楼群的出现，让李嘉诚更难以看好内地商业地产的发展，同时劳伦斯魔咒预言的经济衰弱，也让李嘉诚抛售内地房产的行动更为坚决。
国家电网大手笔闹哪样？
对此，经济之声特约评论员刘澄认为，进军海外一直都是国家电网的目标。他说，按照国家电网的规划，海外资产最终要占到总资产的10%以上，这样才能圆他们国际化的梦。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:BWCHINESE中文网
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