【看中国2015年09月05日讯】（接前文）
根据港府差估署《香港物业报告2015》的数据：2014年甲级写字楼的使用量大幅增加至 116，300平方米，是去年的九倍以上。整体空置量因此大幅下降至455，300平方米，相当于甲级写字楼总存量的6.4%。而且，中高端金融业人才培养困难，不可能5-10年就大量培养出来。尤其是各类细分的金融领域都在爆发性成长，香港需要各类金融人才，尤其是精通和了解欧美金融领域规范的人才。所以，进驻香港的各类金融机构为了扩充业务，大量从海外向香港引进中高端人才。这些高端人才进入香港后，租买中高档公寓，在高档写字楼办公。随着香港的高端写字楼和公寓的租住需求日益增加，支持香港高昂的写字楼和高档公寓租金，支持写字楼和豪宅的售价。
从时间差别的角度，在实体经济衰败之后，金融业获得爆发式增长。所以，在2014—2015上半年，商业零售因为大陆实体经济而急剧下降时，写字楼需求仍因金融业需求而持续增加，空置率屡创新低，支持写字楼租金和楼价。
更重要的是，当巨额外资涌向大陆时，大陆的权贵和富人疯狂逃向香港。2008年后，大陆的主要外汇收入来源已经不再是外贸，而是巨额金融类外资流入中国。虽然中国贸易增长明显放缓，而且开始在世界疯狂采购和撒钱，但是外储仍然大规模增加，根本原因就在于外资流入中国。而且，随着出口形势急剧恶化，即使中国外贸保持顺差，也主要由外资企业出口支撑，收益和利润也主要归于外资企业。同时，由于中国的外汇供应极为充裕，而且权贵和富人日益看淡中国，换汇离开中国的资金规模日益增大。这些人如同沉船时的老鼠，首先发现船将沉没，加速逃离。从人们的行为模式上，逃离有着显著的特点。由于大陆的权贵和富人都靠中共体制生存，基本都是土包子，缺乏在欧美国家生存的意识和能力，所以，这些人逃离时，首选距离最接近和文化最接近的地区，其次再向更远的地区扩散。香港与大陆近在咫尺，语言文字极为接近，成为土包子们的首选之地。
大陆富人们在香港的第一个动作就是购买豪宅。随着流入大陆的外资越来越多，中共体制手中的外汇资金极为充裕，也改变过去严控外汇的做法，对于流出大陆的资金极为放松。大陆富人在大陆赚到的人民币后，也很容易变现成为外汇，通过正规渠道和地下钱庄逃离。而且，香港使用人民币的比例日高，让很多人可以直接在香港进行人民币交易。所以，当越来越多的外资通过香港进入大陆后，再通过大陆富人带回香港，让香港保持充裕的资金供应。
根据不同的财富级别，大陆富人在香港购买不同级别的豪宅。大陆富人通过金融手段赚钱，来钱极为容易，因此不在乎楼价，只选贵的，不选对的。在富人不计代价的购楼支持下，香港豪宅价格一次次被刷新，也刺激人们的眼球。尤其是最近马云在香港以15亿港元的天价购楼，对人们的心理形成新的冲击。而马云的钱主要来自于阿里巴巴在美国上市融资，使马云的财富感获得极大的膨胀。如果阿里巴巴没有上市，马云靠其可怜的利润和现金分红，无论如何不会购买15亿的豪宅。由于大陆富人在香港购楼，相当多采取现金一次付款的方式，因此港府采取的辣招对豪宅市场影响很小。
在大陆资金支持下，香港豪宅市场似乎极为稳固。2008年之前，香港楼价已经高居世界前列，而之后的大陆资金更将楼价推高到世界首位。在楼价暴涨的同时，香港豪宅空置率持续攀升。根据港府差估署《香港物业报告2013》数据，2012年香港100平米以上豪宅的空置率达到10.2%，实用面积1722方呎或以上的大型物业的空置率更升至14.1％(涉3511伙)，成为自1985年有纪录以来的最高纪录。如果没有大量资金支持，按照上述空置率，香港豪宅市场早已崩盘。不过，由于大陆资金买盘踊跃，加上豪宅市场利润高企，所以豪宅销售待价而沽，既不受空置率影响，也不受辣招影响，保持坚挺走势。在2013和2014年，100平米以上豪宅的入住量持续增加，空置率也降低到7.9%。基于香港的天价楼价和租金，购买和租住豪宅的人群，只可能是大陆富人和金融业高端人才。而豪宅空置率降低，进一步让很多人相信，香港楼市需求坚挺，楼价不可能大幅下降。
不过，随着大陆金融危机爆发，形势迅速发生改变。A股从2014年下半年开始启动，在2015春节后持续上涨，引发第二次全民炒股的风潮。很快，上证指数突破4000点，大陆官媒全面唱多，甚至连大学生都节衣缩食参与炒股。6月中旬，股市开始下跌，中央政府两周3救市。在暴跌后，李克强亲自主持会议，决定实施“暴力救市”措施。外界不了解中国的情况，所以不知道形势的紧急。
7月初，笔者断定并且强调中国金融危机已经爆发，并且做相应的分析，认为中央根本无力解决危机。而且，结合A股和实体经济形势，笔者当时预测和分析港股第一波下跌的特点。随后，笔者在微博中强调，外企大溃败已经开始，在不久之后会出现股汇双杀的无解局面。在8月初，笔者继续撰文《A股救市惨败与港股第二波下跌》，分析了金融危机进一步延伸的特点。中国金融危机的特点是，无法平稳解决，而且传导影响非常快。进入8月中旬，人民币突然连续两天大幅贬值，引发整个世界的恐慌。8月中下旬，笔者再发文《中国金融危机局势分析》，系统确认金融危机的深入。中国实体经济从衰退到走向末日，经历了数年的时间，而金融危机从爆发到传导到整个经济，只需要3个月。而且，如果危机无法在3个月内缓解，经济将在6个月内全面崩盘。中国面临的问题更大、更严重，一旦掩盖不住，会在更短的时间内发生我强调的股汇双杀。
随后，A股再度大跌，跌破前期低点，引发世界股市动荡。当人民币贬值和A股暴跌的影响叠加，引发世界股市连续几天暴跌，世界经济也变得风雨飘摇。在危急形势下，国家队再度出资维稳，制止股市的连续暴跌。更重要的是，国家队投入越来越多的外汇，维持人民币汇率。 但是，随着世界对中国经济的预期快速改变，资金开始加速外逃，外汇交易额屡创新高。国家队为了维持汇市，抛售的美元金额也在急剧增加。虽然欧美日股市在大跌后，出现2-3天的大幅反弹，但是整个市场已经惊慌失措，随时会因为中国开始新一轮大跌。而香港完全依附大陆经济，受影响也越明显。港股在短暂反弹后快速回跌，连欧美日股市的大幅反弹都没有出现，说明香港金融的基本面已经变得相当脆弱。更重要的是，在人民币贬值之前，港人对大陆的经济形势比大陆人更加乐观，认为大量经济没问题。而在股灾和汇率共同作用下，很多港人真正开始担心大陆经济，所以在港股下跌和担忧心态的影响下，7月份还相当火热的香港楼市到8月下旬开始明显转冷。另外，笔者在8月初分析预测，港股第二波下跌将以迅猛的方式展开。而在8月份，虽然港股有一定跌幅，但是在总体幅度上远远不够。可以预计，在9月和10月，港股还将有显著的跌幅。在港股下跌后，香港写字楼和豪宅行情将随之大幅下挫。
金融危机的关键在于汇率和外储，而中国外储已经风雨飘摇。在过去几年，我们反复强调，中共因为对外的美元欠债过多，而且主要是体制经济部分欠债，所以不敢对人民币贬值。而8月中旬的贬值，可以说是官方在股灾和大量资金外逃背景下，因惊慌失措而采取的政策。没想到，人民币贬值引发整个世界的恐慌，引发抢购美元的风潮，中共只能付出更大的代价进行维持。2015初，笔者在《中国实体经济走向末日》和相关文章中分析过，中国的美元欠债在数万亿至10万亿美元之间，其中大部分是在大陆的外资企业和游资的本金和利润。同时，中共可以动用的高流动性外储只有1万多亿美元，或者少于1万亿美元。
随着人们对中国经济的担忧加剧，不论中共权贵、大陆的富人和中产，还是外资企业，都开始加速换美元离开的速度。中共虽然在苦苦支撑，但是已经开始抛售美债，说明外汇相当紧张。同时，官媒开始大力报道，公安扫荡地下钱庄，也说明控制资金外流，成为重要任务。而且，根据不同媒体和御用经济学家的发言可以看出，中共内部对于经济和汇率等问题表现出绝望。各种迹象表明，中共手里可以动用的外汇已经不多。而随着外企大溃败，一旦外企积累的天量资金开始涌出中国，将快速冲垮中国外储，人民币汇率也随之失效。 （待续）
（中国经济文化研究所供稿）
