【看中国2015年11月24日讯】中国知名房地产商万科最近干了一件大事：在重庆推出了首个长租公寓——西九·万科驿。告诉大家，对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。换句话说，万科这次创新的精髓就是租金抵房款，你可以先租后买。这一下地产界炸窝了，因为他们最害怕的一个雷被万科引爆了。如果这个创新扩散，房地产江湖马上血雨腥风，房价将大幅下降。
万科在重庆推出首个长租公寓——西九·万科驿（网络图片）
为什么开发商这么害怕先租后买？我们得分析一下需求。住房需求并不等于买房需求，居有其屋并不一定是拥有其屋，而租房也是解决住房需求的一个巨大因素，那么为什么大家不愿意租房呢？原因无非这么几个，第一房东比较烦，总是涨房租。没法做长远的财务规划。第二还是房东比较烦，他心情不好可以随时轰你走，没有家的感觉，也不敢添置家具生活电器，毕竟搬家是个巨大的麻烦事，这就让人没有安全感，而如果是个包租婆，他每个月总有那么几天心情不好。第三也是一个更重要的原因，房价连续涨了15年，今天不买明天可能更买不起了，带着这种恐惧去租房，很可能连媳妇都找不到了。所以，租房的总有一个梦想，那就是赶紧买房。买一套属于自己的房子，尽管要背上几十年的债务，尽管你买的房子可能离市区很远，也尽管你要丧失一辈子的自由。
开发商就是吃定了租房客的这种心态，所以只要他维持着房价一直上涨，就能不断的从租房的需求中挤压出购房的人来，而现在万科的这招够绝，完全是逆运九阴真经，把住房的需求向租房需求中赶，这个创新如果广泛推广，那么大量的买房客都会转为租房客，因为现在租售比只有2%，租房显然更加划算。
给大家算笔账，我们以房价最坚挺、购房需求最旺的北京为例。一套400万的房子，月租金只有7000元，租售比2.1%，而随便银行买一个理财的收益率是4%。那么一个理性的购房人（先不说投资者），他的理性选择就是拿400万存银行理财，然后每月利息13300元，支付完房租的7000元，还能剩下6300元。对于他来说其他都是一样的，在先租后买的合同里，开发商不会赶他走，而这套租住的房子，就是他自己的，该怎么住就怎么住，想买什么都可以，哪天他想买了，把房价扣除掉之前的房租，把那400万再拿出来就是了。而这期间的利差（6300元）全都是白赚的。所以，他的理性选择当然就是能租多久，就租多久。有钱也不买房，租到不能租了必须买的时候为止（在这次的万科西九项目也大体如此，租金从月799-1999不等，取中间值1399计算，一套房子75万，租售比为2.2%，结果类似）。
不知道大家是否看明白了，万科的这个先租后买，打着促销的名义，其实做的事是金融租赁，地产商已经变成了金融机构，通过租金的方式来取得现金流。这其实不是什么新鲜事，因为所有的商业地产都是这个模式，但最后发现，几乎没什么人买，基本都变成了租。因为租赁更加划算。住宅也一样。
