楼市高位派发(网络图片)
【看中国2016年09月23日讯】一直以来,我都跟大家讲同样一个故事,那就是楼市现在这种疯狂的上涨,以及大家都去抢房的现象和经济基本面完全背离,非常的不正常。而我所看到的5000万以上的富人,反而都在卖房子办移民,但苦于没有直接数据上的证据,所以这一直也就是个传说。即使我长得再好看,恐怕说多了也是没人信的。
不过这两天,公民经济学家吴迪提供了一个数据,刚好说明了这一点。就是用中国资金12月滚动净流动(China Estimated Capital Flow 12Month Rolling Sum)为参考,发现深圳、上海、北京的房价跟这个指标发生了明显的背离。这个指标显示,在过去12个月,中国的资金出现了明显的净流出状态,大量资金正在通过各种途径出逃,这跟我们的外汇储备在顺差状态下,仍然不断下滑,刚好得到了数据上的印证。蚂蚁搬家也好,绿色通道也罢,虚假贸易又或者是黑色的地下钱庄,通道各种各样,但表现出来的结果就是资金外流,而且已经相当严重。有的时候我也在想,为什么是深圳暴涨,深圳为什么能涨过北上,是教育福利更好,还是医疗保障更到位,还是深圳这个城市行政资源更多,又或者是知名大企业涌入?都不是,或许只是因为深圳离着香港近,而土地少,是他一个天生的炒作点。
深圳楼市价格和资金流动(来源:公民经济学家吴迪微信号)
上海楼市价格和资金流动(来源:公民经济学家吴迪微信号)
其实,这个表象只要大家想一想大概也能明白,现在谁在买房?谁又在卖房?大部分人我相信是卖了又买,以小换大,8成都是换房需求。所以最后在整条利益链的两端,最富的人在裸卖出,而最穷的人在裸买入。那么大家有没有想过,这些富人聪明呢,还是穷人聪明,既然房地产还像某些专家说的那样,要涨到80万一平米,那么为什么这些早年间靠炒房发财的富人们,要在这个时点大量卖房套现,带着现金出逃呢?
这个事情,如果放在股市上,相信稍微有点经验的老股民都会告诉你:不好!庄家在派发出货。顶部成交量放大,资金流出股市,这都是股市见顶的重要信号。庄家底部吸筹(10年前,让你买房的时候,没多少人愿意自己掏钱,更不愿意贷款,总觉得借钱买房这事不靠谱,房子都该是单位分配的),换庄拉升,一波一波强刺激,告诉你房价还要涨、不断涨,踩着谢国忠、牛刀们的尸体不断上涨,让整个房价进入了一个非理性繁荣。而与此同时,楼市的市盈率也被严重透支,大家知道PE的算法是股价除以每股收益,楼市的市盈率就是购房价除以每年租金收入,现在基本上50倍以上,这可是牛市顶部神创板的估值了。
中国一线城市房地产市场租售比不断攀升(来源:作者博客)
这么高的市盈率,这么低的价值,除非楼市能够保持50%的年增长率,也就是说每年房价再涨50%,这样PEG也就是市盈率增长率才能为1,继续支持高估值的市场表现。否则,很难维持这么高的价格,通常庄家就会拉升,不断编造故事,释放利好,找股评家,借消息拉升,然后最后边拉升边出货。等将筹码置换给散户之后,然后离场砸盘。股价也就会暴跌。这是一个古老的操盘手法,上个世纪90年代,那时候监管还不像现在这么严格,所以坐庄横行,有一部电视剧就是反应这种手法的,名字就叫《坐庄》。可惜的是,股市上这种老掉牙的手法,放在如今的楼市上,却还真的好用。道理很简单,预期被强化的太久,已经没人相信房子会跌。因为根本没有人见过,炒房赔钱的。
(来源:作者博客)
但这恰恰是个问题,没有人炒房赔钱,那么也就是说都在赚钱,那么请问,赚的谁的钱呢?是租客的钱,还是单纯货币超发的钱?租金相对房价已经很低了,根本不能产生收益,甚至已经不能覆盖贷款,所以现在买房出租现金流是负的。而货币超发的钱倒是正解,过去10年央行一直货币超发严重,造成了大量资金涌入了楼市,可恰恰这是个危险的信号。
(来源:作者博客)
一旦央行不超发了,不再释放多余的流动性了,那么这个泡沫就会快速破灭。而现在已经是这个局面了,经过上半年的天量信贷后,下半年开始央行必然收缩,最近连逆回购也用上28天的,也就是说央行更加关注长期利率的平稳,短期利率已经不care了,银行间拆借利率也逐渐飙升,说明市场已经发生了钱紧的现象,最近股市下跌主要跟流动性有关,而这次央行的态度明显很冷淡,并没有什么太多的举动和手段,而是坐看利率上升。足以证明有收手的意图。今年十有八九不会降息也不会降准,因为央行调节经济的作用已经不大了,央行乱动只会刺激资产泡沫,还会背黑锅,所以估计用不了多久,银行的贷款就会收缩。楼市的热情将会逐渐降温。当富人都抽身离去,资金大量流出楼市甚至流出中国,楼市杠杆已用到了极致,宽松也已经转向,拿什么去支撑他的高估值?
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