中国楼市的赚钱效应，今后会发生怎样的改变？（图片来源：Getty Images）
【看中国2017年11月2日讯】什么是风口？
当“一行三会”联手把“金融杠杆”交给一个行业的时候，这个行业就成为风口！
一年多以前，几乎所有的人都对三四线城市的楼市充满了悲观。然后，后来房价的走势令人瞠目结舌。
三四线楼市是怎样启动的？很简单，央行改变了发钞的方式，直接通过三四线城市楼市“发钞”。方式是由国家开发银行等政策性银行，向央行申请非常低利率的抵押补充贷款（PSL），然后贷款给地方政府，补贴棚户区居民。给他们钱，让他们去买商品房，条件是交出原来的土地。
用发钞的方式，启动三四线城市楼市，这在金融史上是极为罕见的。
现如今，威力强大的“金融杠杆”正从“开发商建房——普通人买房——炒房客炒房”的链条上收回，被“加持”到租赁和共有产权住房领域，即将创造出中国楼市的新奇迹。
这里，我们主要讨论的是“租赁住房REITs”。近日，很多媒体都报道了“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过的消息，这是国内首单央企租赁住房REITs。
所谓“REITs”（读音：瑞磁），中文是“房地产信托投资基金”，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
租赁类的“REITs”，就是企业把租赁业务打包，出售给投资者，获得现金用于再投资。投资者获得的回报，来自于企业租赁的利润。企业通过不断发行“REITs”，可以不断扩大业务。
所以，租赁企业的“REITs”，其实就是租赁企业的杠杆。
由于国家鼓励租赁这种业态，所以不仅给这类企业提供税收优惠，还鼓励、允许它们发行“REITs”或者债券。
10月27日，上交所在其官网上公布了“积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展”的答记者问，上交所总经理黄红元透露，保利的租赁“REITs”，是“在中国证监会的部署下”，“上交所审议通过”的。由此可见，官方对此的重视。
值得注意的是，保利的租赁“REITs”还获得了“储架发行”的资格。传统的证券发行，需要“一事一审批”。而“储架发行”是一次审批一揽子事项。未来保利租赁“REITs”的扩募、分期发行，都一次获得了认可。
换句话说，对于保利的租赁“REITs”，证监会、上交所不仅开了绿灯，实际上开了一串绿灯。
据称，上述项目总规模50亿元，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1；优先级评级AAA，产品期限18年，分期发行，底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房，对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。
其实，保利的租赁“REITs”对应的房子，还是保利自己持有的。也就是说，保利的租赁业务是“重资产模式”，这种模式即便是给予了发行REITs的资格，也很难“飞得更高”。
真正能起到“金融核武器”作用的，是“轻资产+REITs”。比如一家企业，从介入租赁业务开始，就不购买自己的房子，而是通过长期租约的方式做二房东。这样，它推出的“长租公寓”其实都是别人的资产，它通过租赁获得。然后把租赁业务打包，推出REITs，融资后继续租房子、出租房子。这样，每笔“REITs”能发挥的效能将非常大，可以像滚雪球一样迅速做大。
也就是说，在租赁业务当中，真正有竞争力的模式是“轻资产+金融杠杆+税收优惠”。相信用不了多久，大房企会纷纷走上这样一条路。
即便是类似万科、保利这种有大量自有物业的，也可以成立轻资产的专门租赁公司，沿着这种路径推进业务。
也许有人会说，“二房东”模式增加了中间环节，必然导致租金价格上升，这样的房子还会有竞争力吗？的确，有了中间环节，必然带来成本。但有了中间环节，可以让房子管理更到位，装修更好。此外通过统一的网上营销，发现客户的成本更低，发现的客户更多，还能降低租赁中的信用成本。
在中国，你永远不能忽视政策的方向，不能轻视政府的好恶。随着“金融杠杆”的移动，房地产赚钱的方式即将发生巨变。
最敏感的当然是股市，租赁住房概念股、共有产权概念股，你都不能忽视。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:靖晔
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