【看中国2017年12月4日讯】这两天，著名退休地产商又火了，任先生在参加财经年会的时候反问提问者，我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢！他说商品房只占住房总量的40%，现在房价超过2万元的不到10个城市，超过1万的不到20个城市，这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字，全国所有地级市平均房价不到4千元，到今年为止10月份的统计数字，全国的平均房价也就7千多块钱。另外，他继续保持了一贯风格，列举了一堆数据，说明家庭人口下降，由原来的3.9，下降到了2.8，大城市更是下降到了2.3，所以家庭分拆就需要更多的房子，按照他的算法全国还需要1亿5000万套房子，而这个数量是90年代到现在的建设总和。由于任先生一路看涨几乎从未失手过，所以小伙伴们不淡定了。都想知道，到底房价高不高？
其实每个人心里都是觉得房价高的，就像有人2005年就说房价高了一样，房子这东西毕竟不能想买就买，而且多贵的都有，所以你总觉得房价高不可攀。这确实是一种错觉。而且全国范围地域太大，实在不能一概而论。任先生说的很对，至少在全国一半以上的地方，房价还真不能算高。之前给过大家的自测方法，首先就是算当地家庭年收入，10-15年的总和，买一套100平米的房子，就是合理范围。比如当地人均月收入5000，一年是6万，一个家庭12万，那么100平米的房子就应该在120万到180万左右，每平米房价1.2万到1.8万之间，就算是合理，这个合理的水平高于国际标准，因为我们有特殊性，土地确实比较贵，而且占了很大的成本。
当然光从收入衡量肯定是不准确的，还得看租金回报，这是反应当地房子供需的指标，如果租金上不去，肯定是因为房子过剩了。如果这100平米的房子，年租金回报在3-5%就算是合理的，房价不高。换句话说还是这个房子一个月能租3000-4000块钱，那么对应120-180万的房价就还算合理。给大家算一下全国，全国可支配收入，去年是2万3，今年估计还能涨2000，先估算一个2万5，一个家庭就是5万，那么一套房子50-60万，每平米房价5000-6000，这算是合理范围，如果真是全国平均房价7000多，略微偏高，但也还好。
但恐怕很多人要跳出来反驳了，因为很多地方根本不是这样，居民收入差不多5000-6000一个月，但房价已经2万多了，这肯定就超出了大家的承受能力。像北京上海深圳，月收入破1万，但房价破5万，买一套房需要一个家庭，不吃不喝30年，当然更是比标准值高出了一倍，而且还租不回来，租金回报只有1-2%，从租金的角度，房价也高出了一倍。所以也许北京上海深圳的房价回到2015年启动之前，更为合理一些。而这个趋势目前也在继续。这是一道数学题，这2年涨了将近80%，但现在比最高点才跌去10%。那么请问一共涨了多少？
所以，大家不用听谁的话，房价高不高自己结合当地情况，做个判断就好。因为乐观所以乐观，因为涨价所以涨价，目前楼市就是这种非理性亢奋，所有人都觉得他能涨，理由其实就是他在涨，就跟股市一样，所有人都觉得明年仍将继续大蓝筹行情的时候，他也就改跌了。如今的楼市已经是金融驱动，所以根本没有理性可言，一旦遇到钱荒和利率上升，楼市必然下降。至于任先生说的人口拆分，这根本没什么依据，因为全国人口已经完全流动起来，小城镇的人口拆分出来，流动到了城市里，小城镇没怎么盖房，房子都盖在了城市里，所以需求基本得到满足。如果真是不够住，那么租金应该跟着房价上涨才对啊，租金回报每况愈下，从2007年的8%跌倒了现在的2%不到，这很显然就是提醒大家，房子已经够了，大家都有自己的房子了。房东越来越多，租房的越来越少了。很多人买房更多也是出于住的不爽的考虑，但这种事永远都不会爽，还是那句话多贵的房子的都有。爽无尽头，关键是底层需求还有没有？如果最底层的房子，也就是那种不是卖一套买一套的老百姓，他们生买一套，还是否买的起，如果他们买不起了，那么整个换房的链条也就都不转了。就像现在这样，金融和限购一收紧，楼市成交直接下滑8成。未来估计还要再跌一成，基本达到冰封的效果，不缺钱你就扛着，如果缺钱，那么就只能贱卖。而且即使想贱卖，你也未必卖的掉。
还是那句话，如今这种冰封楼市的组合拳，房子的最大风险不是跌价，而是你根本卖不掉。特别是还在涨的三四线城市，买新房的时候都在抢，二手房价格也挂的很高。但您可以假装卖一下试试，看到底有多少人来看房。等棚改和货币化安置的风停了，家家户户都几套房，租都租不出去，你还要卖给谁去呢？
注意：算出来房价不高并不代表他还能涨！不是鼓励大家去炒房！
