大兴西红门站外（图片来源：Siyuwj 维基百科）
【看中国2017年12月6日讯】在Google Earth上找到南苑机场，可以看到这个地块是一大片蓝色的工业屋顶和大片的农地，北到大红门，南到榆垡新机场，西边是西红门，东边是亦庄，方圆五十公里。在链家的房价地图上，这个四环到六环之间的区域，是北京房价最大的一个黑洞。
上世纪80年代，大兴作为典型的近京郊城乡结合部，通过出租部分集体用地，吸引了商贸批发、物流仓储、废品回收等一大批“低附加值低技术低收入”的三低产业。经过几十年的发展，大兴区逐渐形成了130多个工业大院，也集聚了几十万从业人口。
多年来，这些三低产业支撑了大兴的经济，但是也占了大兴的地。2006年，北京市做过一个土地调查，显示大兴区未被利用的土地面积只有2800公顷，不到全区土地总面积的3%，而且一部分还是永定河的滩涂，开发难度很大。
缺地让大兴在之后几年的房地产开发中吃了亏。
尤其是这几年，北京市快速扩张，大兴却慢腾腾的，拖了后腿。几年前北京市长去大兴视察的时候，就曾表示，大兴这样的城乡结合部地不应该成为北京发展国际大都市的“短板”。
15年，国务院发布了一个关于“集体经营性建设用地入市”的文件，大兴成为首批试点区域。这表示，大兴区域内大量以前只能通过私下流转的农村集体土地，有了和国有土地一样的地位。
几个月之后，就在这次清理的重点区域西红门镇，第一块集体经营性建设用地入市拍卖，经过67轮竞价，这块40亩的土地被一家房地产公司以8亿元的价格拍走。每亩地价超过2000万元，与周边的国有土地出让价格基本持平。
按照以前北京城乡结合部区域私下流转集体土地的均价计算，一块出让年限为40年的土地，大概的流转价格为每亩400万元。
新政策相当于把大兴的地价抬升了5倍。
但是整个大兴区有超过2000公顷集体经营性土地，被农民自发流转给了三低产业和从业人口。每亩地一年8000元租金收益流到了村民自己口袋，各级政府成了土地租金的旁观者。
如果这些土地能够被腾清，按照大兴区对腾退区域“二分建设，八分还绿”的原则，大兴区可以多增加至少400公顷的建设用地。而且被腾退的地块，要“镇级统筹”，全区以镇为单位成立联营公司，区政府变身为管理者。
以试点地块的拍卖价格计算，到2035年如果能把现有的400公顷都转让出去。这就是一笔超过1200亿土地出让金的生意。
这只是一锤子买卖而已。
北京市规划要求大兴集体经营性建设土地入市后，只能做产业开发。西红门镇那块卖了8亿元的土地，附加有每年纳税额不低于每公顷600万的条件，以这个标准计算，再扣掉中央分税，这些被腾退的土地上，未来每年将会给大兴带来几百亿的税收收入。
大兴现在一年的财政收入只有区区100亿，是朝阳海淀的一个零头。
目前大兴丰台地区，四环和六环房价同价，显然是因为这块南苑机场附近这块黑洞，阻断了南中轴，也打断了高收入群体在大兴购房的意愿。
几年前潘石屹对着北大那块绿油油的空地垂涎，如今，北京市政府也不会放任南边这么大块土地黑洞不管。
