房屋（图片来源：Adobe stock）
【看中国2018年5月30日讯】在引入针对海外人士购买澳大利亚房产的申请费之后，外国人对澳大利亚住宅房产的兴趣在2016-2017财政年度急剧下降，重挫近7成。数据显示，该财年间，超6成的中国投资者在澳用现金买房。
外国人在澳买房锐减近7成
据《澳大利亚人报》中文网报道，外国投资审查委员会（FIRB）周二公布的2016-17年度报告显示，上财年间，外国人购买物业的批准数量从2015-16年的40,149骤降至13,198，锐减67％，总额约为252亿澳元。
针对海外买家获批修建的房屋数量也大幅下降。上个财政年度，获批建成的住宅仅2008个，比一年前的5877套减少了近三分之二。
报告称：“解释这一下降的最重要的因素是自2015年12月引入的申请费，这导致投资者只申请他们打算购买的房产——这是申请数量的减少，而并非必然减少来自海外的年度投资，”报告说。
“其他可能导致申请减少的因素还包括中国收紧资本管制，房产市场情况恶化，以及澳大利亚一些州对外国投资者进行额外征税。”
去年，州政府决定将海外买家的印花税附加费增加至8％后，悉尼房产市场出现了明显的逆转。
北京当局政策对澳洲房地产也产生了明显影响。不过，中国房地产门户网站居外网首席执行官Carrie Law表示，中国的资本管控政策可能不会持续太久。
在2015-16年度，获得外国投资审查委员会批准的外国人购买的房地产总值为724.5亿澳元，而2016-17年度为252.5亿澳元。
中国买家居首 维州最受海外买家欢迎
中国、加拿大、美国、新加坡分列去年购买澳大利亚房产的国家前四位。
尽管中国人仍然是澳大利亚最大的海外房地产投资者，但他们的投资规模从2015-16年的315亿澳元减少到2016-17年的152亿澳元。
Law表示，2016年下半年，中国人以近乎不合理的速度投资澳大利亚房地产，就跟买房不用钱似的。而在2017年初，由于澳洲资本管控、融资限制和针对海外买家的税收政策，使中国投资者减少到了更合理的水平。
加拿大人超过美国人成为澳大利亚房地产的第二大买家，其投资从之前的31亿澳元，去年增长到72亿澳元。
美国人对澳大利亚房地产的投资从前一年的82亿澳元下滑至去年的68亿澳元，新加坡人的投资从45亿澳元增加至52.9亿澳元。
维多利亚州再次吸引了最多的海外房地产投资，总审批额达到110.4亿澳元，其次是新南威尔士州的65.8亿澳元和昆士兰州的35.6亿澳元。
FIRB的数据与瑞银（UBS）研究报告相吻合，表明中国对澳大利亚住宅房产的兴趣持续降温，买家开始考虑在日本和东南亚进行房产投资。
针对3400名不同年龄和收入的中国大陆投资者进行的网上调查显示，购房意愿从2016年的投资高峰期持续下跌。
瑞银房地产研究部全球负责人Kim Wright表示，出于各种原因，中国人的投资兴趣逐渐从澳大利亚向泰国、越南和日本等太平洋邻国转移。
根据Wright的说法，由于海外买家的印花税附加费增加，再加上澳大利亚的房价周期已经达到顶峰，而其他国家的投资机会相对更多。
值得一提的是，违反海外投资规则的外国买家数量在2016-17财年几乎翻了一倍，达到549例，远高于上个财年的260例。
这些违规行为共导致96起撤资令，比前一年的54起有所增加。
其中，超过一半的撤资令涉及维州的房产，而新州只占强制撤资总数的五分之一。
澳洲信贷收紧 超六成中国买家现金买房
瑞银的这份报告指出，购买澳大利亚房产的活动继2016年达到顶峰后到2018年一直在减弱。
报告称：“随着信贷条件收紧，外国买家不太可能增长并抵消国内（对房产）的需求放缓。”
“我们对于澳大利亚住宅重点公司（Mirvac和Stockland）的估值保持谨慎，而且鉴于澳大利亚皇家委员会调查的影响，澳大利亚的信贷紧缩风险正在增加。”
该研究基于对3,400名中国大陆民众的调查发现，较高的前期成本对中国大陆买家起到威慑作用，同时也有担心认为，澳大利亚的住宅价格在大幅上涨之后达到顶峰。
购买海外房产的主要驱动因素是，在进行生活方式的转变和接受教育（移民留学）之前买房，“是有良好潜在回报的良好投资”。
“我认为（解读这一点的）最好的方式是说，他们在价格上了解我们处在住宅周期中的位置，而且他们对汇率很了解，“瑞银分析师Kim Wright说。
但这项研究打消了对外国买家购买楼花存在交割风险所的担忧。
据调查显示，61％的中国买家以现金购买住宅物业，只有8％的人通过澳大利亚本地的银行获得抵押贷款。
此外，绝大多数的外国买家会对他们的海外财产进行投资放租，而不是将其空置。
另一份高盛（Goldman Sachs）公布的澳大利亚房屋市场报告称，“外需回落”不应被视为供需平衡的风险。
报告称，“即使维州和新州热门市场的现有的外国投资者大幅抛售物业，也不会导致本地供应过剩的大幅增加。”
高盛首席财务分析师Andrew Boak表示，市场现在更接近“均衡”，这对房价增长有重要影响。
Boak说：“从绝对意义上说，一旦考虑利率，我们的分析与墨尔本和悉尼的房价下跌一致，但其他地区的价格可能会上涨。”
文章来源：https://cn.theaustralian.com.au/2018/05/29/6600/
