房地产泡沫都被叫喊着崩溃十几次了，不还是依然在延续么？（公有领域 Fotolia）
【看中国2018年6月17日讯】一、在中国，房价问题几乎有一个铁律：越调控越暴涨。
截止至5月中旬，全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份，全国各种房地产调控政策合计多达33次，25个城市与部门发布调控政策，其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。
为何要如此恐慌式的密集调控呢？因为一个残酷的现实：我们正在用全世界绝无仅有的方式来对抗经济规律。
这样对抗的后果是显而易见的：一旦失败，房地产的崩溃将直接导致中国泡沫经济的崩溃；一旦成功，全人类的经济学教材都将重新改写。
一个无法回避的问题是：
我们是如何走到这种命悬一线、无法自拔的境地的呢？
因为人类经济发展的定律：所有的经济问题都可以归结为债务问题。从宏观来看，债务问题体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。其中，政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下，处于高危崩溃的边缘。正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率，才出现了上一波的加杠杆和现在这一波去杠杆的迫切需要。加谁的杠杆？加居民的杠杆。去谁的杠杆？去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程，实现方式具有极强的中国特色（其他国家无法复制）：
为什么会提到货币超发问题呢？这又涉及到了汇率和房价的经典问题：保汇率？还是保房价？由于中国庞大的经济体量，几乎决定了失去汇率和房价中的任何一个都会导致灾难性的后果，因此，保汇率还是保房价这个经典问题就变成了既要…又要…的特色问题。
很明显，通过印钞票是无法解决这个问题的，委内瑞拉就是活生生的例子。外汇储备是汇率的基础，也是人民币的货币之锚。唯一（可能）有效的方法，只有外汇管制。然而，在2016～2017的人民币贬值、资金外逃狂潮中，中国的外汇储备从4万亿跌破了3万亿关口；随后在强力的外汇管制和一波媲美于好莱坞大片式的操作下，才扭转了人民币贬值的预期。
但这一次的外汇管制，却没有像过去那样成为起死回生的灵丹妙药：虽然人民币对美元的汇率从6.9回升到了6.25，但中国的外汇储备却只回升了不到2000亿美元，而且还增加了2984亿美元的外债，再加上约3000亿美金的贸易顺差。而目前3.12万亿美元的外汇储备中，外债水平已经达到了约1.8万亿，也就是说，实际上能够用的外汇储备也就一万亿。
现在，随着美元开启了新一轮的升值周期，人民币汇率也开始了七连跌，4月份公布的外汇储备比上个月减少了180亿美元。在这一波美元的升值过程中，如果人民币汇率不能维持在6.6以上，那么汇率贬值的预期将再度回来，而这个时候，我们已经没有多少弹药可以用了。
阿根廷的悲剧已经为我们敲响了警钟，而另一方面，为了防止房价崩盘，体量庞大的房地产市场却需要百万亿级的资金来维持。
偏偏在这时，贸易冲突爆发了。
于是在外贸、投资、内需这三驾马车中，只剩下内需这一条路了，这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。
然而颇具讽刺意味的是，房地产作为最大的内需，却挤占了几乎全部其他的内需消费空间，这时提升内需几乎成为了提升房地产的代名词。因此，才会出现许多怪诞的情景：博鳌论坛上央行刚刚表示了要进入紧缩周期，但却在10天之后宣布了降准；连中央高层都一再强调了房住不炒，樊纲却提出了六个钱包。
如此矛盾重重的政策背后，不仅仅反映的是贸易战的残酷，还暴露出了更大的风险：经济规律的惩罚，从来都不会因个人意志而消失。
二、股、债、汇、房，这四个交易市场是国家金融的命脉。
先说说这其中的房（地产市场）。
对于一个健康的经济体来说，房产本来是不应该出现在其金融交易市场中的，然而，在房产被赋予了金融属性之后，便开始对整个金融系统产生了不可估量的巨大能量。而在这个叫做地球的星球上，只有三个国家尝试过这种毁天灭地的巨大能量：世界经济排名前三的经济体——美国、中国、日本。（事实上，许多小国也尝试过，但是由于经济体量太小，在世界范围内造成的影响有限。）
美国的次贷危机和日本消失的二十年，让地球人终于深刻的体会到了这种堪比灭霸的能量所具有的毁灭能力。而现在，所有人都在担心中国现在的这个超级泡沫，究竟会给世界经济带来什么样的后遗症。
股市就不说了，说多了都是泪，4000点起点论几乎就是加杠杆去库存的备忘录。
只有汇市和债市，才是真正体量极为庞大的巨无霸。
先说汇市，由于外汇市场的开放性（一种货币相对于另一种货币的汇率通常以显式的方式来表示：双方都同意的交换关系），因此外汇市场的交易量超过了其它所有金融交易的总和。比如，每天全球有价证券市场的交易量大约为3000亿美元，而每天外汇交易量将近6万亿美元。因此，一个国家或经济体的货币汇率往往决定了它的生死存亡。
值得指出的是，在这一波人民币汇率大幅波动的背后，不止是只有中国在悄悄的操作和严防外汇外逃，美国也（一直）在进行更严密的战略部署。
可以说，中美贸易战是人类经济史上最为严重的贸易战，因为它不仅涉及到全球最大的两个经济体之间的激烈碰撞，也决定着全球经济未来几十年的发展方向和新构架。而从现有的战况来看，形势非常不容乐观。当川普(特朗普)打响贸易战第一枪时，举国沸腾，就连商务部的官员和经济学家都在强调大豆、汽车，然而，当美国发出针对中兴的制裁令之后，这时人们才渐渐领悟到这位看似神经不靠谱的总统，其实有着更加精明和长远的战略布局。
不走寻常路的川普可以说是颠覆了所有人的三观，在中国外交的国际政治人物模型里，根本没有这一款型号能够与之对应。
川普甚至改变了美国驴象双方的传统：历史上向来是民主党的总统负责搞经济赚钱，共和党的总统则经常搞事情到处打仗花钱，然后没钱了之后继续让民主党上台赚钱。5月10日，美国国会预算办公室表示，美国4月创下史上最大月度预算盈余2140亿美元，创1968年有纪录以来新高。同时，失业率也自2000年以来首次下降至4％以下。因此，川普的民调支持率连连上升也就并不意外了。由此引申出的一个问题是：自从川普宣布和中国的贸易战那一刻开始，那些被我们当做筹码的大豆、汽车、票仓之类的问题，根本就不是川普考虑的核心问题。
而我们对这位整天发推特的总统，又了解多少呢？颠覆传统的川普，可以说是超出了所有人的经验。
在这次贸易战中，为什么中国以往买买买的经验模式失效了呢？因为美国发出了一个非常严肃信号：reciprocal。中国的翻译是“互惠”，美国的本意是“对等”。为了不让中国会错意，川普还特意说了mirror（镜像）这个词，可谓用心良苦。在第一回合的谈判中，美国直接提出了开放金融服务业市场准入这样触及底线的要求。为什么呢？因为他知道你不会答应。为什么鹰派的美国代表团敢于提出这种要求呢？因为他知道你的软肋（远远）不止中兴一个。事实上，美国提出的要求是在关税、市场准入、知识产权等问题上的全面对等。
目前，第一回合的谈判结果已经显现：开放进口汽车市场、开放保险市场，连一直被禁止的高通-大唐合资案，也被光速通过了。嘴上喊着绝不低头，身体却真的很诚实。
再来说说债市。应该说，中国的地方政府性债务（简称地方债）危机，是这一波去杠杆的直接导火索。在2008年全球金融危机时，为了对冲经济全面下滑的风险，中国启动了四万亿刺激政策。中央开始允许地方政府大量举债以满足当地资金需求，于是，地方债从此一发不可收，债务风险越来越高。在经济刺激政策之下，大量资金涌入铁路、公路、基础建设等部门，中国当时的GDP被巨量资金托住并暂时稳定了下来。
然而，这些钱，是需要还的（包括由此产生的巨额利息）。
早在2014年，中国的地方债就已突破24万亿，其规模已经超过了德国GDP。而现在，包括地方政府债和城投债在内，中国债市总量已达到了76.01万亿元，其中地方债务的规模已达22.22万亿。
更为严重的问题是地方政府的隐性债务。尤其是最近三年，地方政府借由PPP、政府购买服务、政府投资基金等方式形成了不少隐性债务，其体量已经超过甚至数倍于显性债务。不断快速膨胀的地方债让所有人都不寒而栗，2016年10月国务院发布《地方政府性债务风险应急处置预案》称：“地方政府对其举债的债务负有偿还责任，中央实行不救助原则。”
这也是49年以来的首次中央不拖底政策，没有了中央的信用担保，地方政府对卖地经济的依赖进入了更严重的恶性循环。于是近年来各个省市的卖地收入不断攀升，而火爆的卖地收入与黑洞般的地方政府债务相比，却依然显得苍白无力。事实上，从2017中央财政收入的角度来看，在全国36个省市（港澳台除外）中，仅仅只有6个省市是财政盈余，盈余总额约为3万亿，而其他31个省市的财政亏损总额则突破了5万亿；这其中的财政缺口已高达2万亿。
另一个危机重重的是企业债务。在目前严厉的去杠杆监管政策之下，尤其是5月资管新政出台之后，许多通道被关闭，于是债务违约潮便成了最直接的显性表现。仅在4月份，全国出现违约的债券就达到了16只，涉及金额高达130亿元。比起往年，这个速度已经密集到令人害怕。与此同时，近期A股也被搅得满目疮痍，出现了大量上市公司因各种不同名目的逾期，涉及到股东股份被冻结或正在被司法拍卖。尤其是盾安集团所爆出的450亿元债务危机——因为一只融资规模只有12亿元的债券发行失败，成为压垮骆驼的最后一根稻草，导致这家中国500强企业资金链断裂。而这只是冰山一角。
为什么短短几个月内，就出现了如此密集的违约潮呢？因为2018年迎来了公司债的偿还高峰期，2018年的偿债规模是2016年以前的4.3倍。
就连房地产企业的负债率也再创新高。事实上，在所有一级行业中，房地产已经成为了负债率第三的行业。其实，面对目前已经涨得连亲妈都不认识了的高房价，房地产商也很焦灼，尤其是在恒大、万达的海外投资事件之后，在杀猴王骇猴式的强监管之下，资产转移的路径被严重限制。这些高负债率的人民币资产，面临着随时被清盘的风险。
在最近的一次投资机构排雷的过程中，天津国资委下属的省级平台违约直接吓坏了一众投资机构。天房集团，这家天津国资委实控的天津最大国有房企惊爆出了1800亿的负债。而几乎大半个金融圈都借钱给了天房集团，接近2000亿的债务就犹如一颗随时会引爆的核弹，一旦爆发，将炸伤大半个中国金融圈，其危险性不亚于美国的黄石公园火山。
悄无声息中，2018年的企业债务似乎正在排队炸雷。一场违约潮正大面积袭来，一场关乎千万人命运的大震荡开始了。不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业，还是制造业企业，通通都无法承受这轮资本大退潮。
唯一还在坚挺的，似乎只有房价了。那么，按照这个剧本和节奏，令所有人都担惊受怕的房地产可能还没来得及崩盘，实体经济就已经率先崩盘了。哥，我先崩了，你随意。
三、如果要用一个词来形容2018年的房地产，那就是“用时间换空间”。
直白一点说，就是尽量拖。这也是所有出台政策的最终指向。那么，我们是否有足够的时间来化解这个体量庞大的超级泡沫呢？是否会有外力的因素突然刺破这个泡沫呢？
远在大洋另一边的川普，笑而不语。
现实的来说，如果没有美国高科技和知识产权的交流与帮助，中国的产业升级和2025规划是很难实现的。那么，中国的筹码是什么呢？抛开无足轻重的不说（中国出口的绝大部分产品都有替代品，而且损失并非不可接受），我们最重要的核心筹码其实是我们自己：中国将是未来全球最大的消费升级市场。这个市场容量是美国无法割舍的。
然而，最令人痛心的是，这个消费升级的市场却面临着一个刻不容缓的难题：房地产。
一边是内需消费极度萎缩，急需化解房地产的超级泡沫；一边是用时间换空间，尽量拖延房地产泡沫的破灭。对这个核心问题的时机选择和把握，川普可谓是稳准狠；估计连美国人自己都没想到，很多中国的热血青年竟然将房价下跌的愿望寄托在一位美国总统身上。
十六年来，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍。目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍（超过全球平均值的一倍），是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。毫不夸张的说，卖掉北上广深四大城市，差不多能买下美国。如此高的总市值，一旦有炒房人和早期的投资客套现离场，那么整个房地产立马就会崩溃：430万亿总市值，哪怕只有5%的抛售离场，那就是21.5万亿的资金流出，几乎相当于我们所有的外汇储备。这就是新闻中密集出现的字眼，严防金融系统性风险出现。如何严防呢？直接冻结流动性，只许进，不许出。
几十年来，最让我们关心的，只有房价。而在家庭资产中房产占比已经高达70%以上的今天（一线城市占比已达85%），几乎谁都无法接受房价下跌。谁都希望能享受一把“睡后经济”，躺着睡着了就能让房价上涨把钱给赚了。然而，真的是这样么？到底有多少人能赚到这个钱呢？
在股市中，没有卖出去的价格永远都不叫真正的盈利，而房产的套现比股票更难。你确定你能够成为那5%套现离场的吗？与虚幻的高估值对应的，是负资产。而负资产是会吃人的，它吃过日本人、吃过香港人，但还没吃过中国大陆人。
在中国，悲剧有两种，一种是没钱，一种是没房。
如果两种都没有呢？是不是社会就会抛弃你了呢？别搞笑了，社会连你是谁都不知道。
这不是玩笑段子、这就是赤裸裸的现实。有人说在一线城市没有什么事是一套房搞不定的，如果有，那就是两套房。还有人说世上99%的事情都可以用钱解决，那么剩下的1%呢？需要更多的钱。
作为货币超发资金池的房地产，就是这个1%。过去十年，美国的货币发行量增加了2倍，而中国的货币发行量增加了20倍。如果没有房地产这个资金池，我们的通货膨胀会不堪设想。马云说，8年之后房子如葱。这个预言全国人民都不敢相信，What？8年之后买根葱会和买套房一样贵？
如果泡沫破灭，天量超发货币将导致严重的通货膨胀，马云的预言就会变成另一个版本的残酷现实。
在进一步讨论之前，我们可以看看人们对于目前高房价和地产泡沫的心态是什么。
对于大部分人来说，这种心态是很复杂的，但是从整体上看，最占据上风的心态是侥幸心理。
正是这种侥幸心理，让许多人都认为：房地产泡沫都被叫喊着崩溃十几次了，不还是依然在延续么？这种心理和吃了第十个包子之后觉得前面九个包子都是多余的心理一样，忽视了累计效应的存在。都已经涨了二十年了，也不差再涨这几年了对吧？事实上，在所有金融交易市场中，对于显而易见的风险视而不见，往往才是崩溃前的最后一个阶段。
一个简单的事实是：当最后一片雪花来临时，没有人能分辨出究竟是哪一片雪花导致了雪崩。一旦雪崩爆发，没有一片雪花是无辜的。
另外一种心态是麻木。尤其集中在不断被割韭菜的年轻人身上，而他们本应该是中国2025规划中的主力军、本应该是我们在贸易谈判中最重要的底气。然而，现实是什么呢？给大家讲个笑话：教室里突然飞进来一只蜜蜂，于是老师说到，同学们考验大家的时候来了，看看你们是不是祖国的花朵。然而话音未落，蜜蜂就飞出了窗外，老师大惑不解，这时同学们齐声说到：老师，我们是祖国的韭菜。
房地产的超级泡沫已经造成了严重的资源错配，掏空了产业升级和高科技发展的根基。如果连00后都变成了韭菜，那么谁还能有资格谈论什么未来呢？
工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半。这意味着什么呢？意味着空心化。
这种空心化不仅仅体现在实体经济的倒闭潮、外资企业的撤离外逃上，而且还实实在在的发生在每个中国人的心里：这样的生活到底为何？
“佛系”生活？低生育？就连一线城市中许多人也只能住着一千万的房子过着穷日子，号称中产杀手的学区房能够轻松掏空一个中产家庭的钱包。严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。
你的所有人生规划，都要等到买房之后，所以其实你的人生毫无规划。
刚刚发布的的金融数据显示，4月居民存款大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅。同时，市场信贷需求依然旺盛，其中新增贷款1.18万亿元、社融增长1.56万亿元，信贷增加远超居民存款增加。这还是发生在央行降准100个基点之后的数据，可见降准没有改变银行资金短缺现象，说明降准释放的资金并没有进入到银行存款。
那么，钱都去哪了呢？还是房地产。
四、很多童鞋都曾认为房地产业属于实业和基建投资，然而，当房产被赋予了金融属性之后，一切都变了。
这时，房价就成了一个不折不扣的金融游戏。
5月出台的史上最严资管新政，其实可以很好地演示房地产的原罪。对于目前高达100万亿的资管通道，其主要流向只有三个：股市、债市、房地产。这时，股市第一个站出来说这个锅坚决不背，为什么？看看现在还在痛苦磨底中的A股就知道了，毫无任何量能可言，所以很明显，没有太多新增资金流入股市。债市更惨，被严打的几乎都要产生危机了，大幅流入资金根本不可能。这时，房地产低头不语，过了许久才用闪着泪光的决定说到：怪我咯？
简单来说，房价上涨的金融游戏是这样：
居民通过存款、购买理财将钱交给银行和机构 —>银行和机构将钱贷给房产商 —>房产商拿到资金后高价买地 —>房产商将产品高价卖给居民—>更多的资金通过资管通道流入—>房产商拿到更多的贷款—>政府以更高的地价拍卖给房产商—>房产商以更高的房价卖给居民
在这个正向循环的金融链条中，可以很清楚地看出羊毛出在谁身上。那么，这种拿你手里的钱变成混凝土砖块再翻倍高价卖给你的游戏应该叫什么呢？房产货币化？庞氏骗局？抢钱？不，这种政治不正确的说法我们不能用。但国进民退的进程却是实实在在的发生着，而且日益恶化。
值得注意的是这个超级泡沫的负债主体。在上一波轰轰烈烈的涨价去库存操作中，翻倍的不止是房价，还有居民部门的杠杆率和负债。而当高库存和高杠杆率从地方政府、国企部门转移到居民部门之后，不仅完成了人类历史上规模最为宏大的债务转移过程，也为管理层创造出了更多的政策施展空间，调控起来也更放得开手脚，这也是为什么今年的调控政策如此密集和坚决的根本原因。
从现实意义上说，经济规律是具有因果律的：当进行一项经济政策和动作之后，一定会产生相应的结果。如果没有看到对应后果的发生，并不是说明这个经济体具有超能力，而是意味着在其他地方发生了对应的损益、或是放弃了某些利益来对冲相应的后果。那么，当一连串的政策和动作之后却没有出现应有的后果时，那就表明在其他部分被放弃的利益已经越来越多，当积累到临界点时，便会反噬整个系统。
许多童鞋都对通胀表示出了担忧，其实这也是最高层重点防御的部分，因为这关系到国计民生。
近期，政府连续约谈了十几个城市，也就是在防止房价继续上涨带来更大的压力。然而现有的市场存量太庞大，采取紧缩的话会造成债务违约和破产的一系列连锁反应，于是放水就成了一个难度极高的技术活，必须处理好平衡。
从静态经济理论的观点来看，产业升级是化解这场危机的必经之路，这一过程虽然痛苦但却无法避免，这也是中央提出房住不炒的最终目的，可以说，这一愿景是理智和美好的。只有壮士断腕般的舍弃房地产经济，才有可能重生。就像上帝给你关上一道门的时候，一定会为你打开一扇窗。然而，为什么我们现在还没有越过这扇窗呢？因为不断超发的天量货币已经让中国经济成为了一个体量庞大的虚胖儿，卡住了。
美国贸易冲突的对手，正是这个胖子。
