如何计算一个城市理论上的房价上限？（图片来源：Fotolia）
【看中国2018年6月25日讯】本文将会讲述一个很有趣的问题：如何计算一个城市理论上的房价承受上限。这里将要使用的最关键的数据，是城镇居民的“收支盈余”数据，也就是城镇居民可支配收入扣除消费性支出之后的盈余。收支盈余，是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。笔者将要假设的极限情况是：城镇居民将其收支盈余，100%均用于支付当年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消费了。
注意，这里隐藏着另一个极限前提：首付部分必须100%依靠啃老，也就是调用六个钱包。购房者不需要依靠自己的收入承担首付，只需要承担按揭责任就行。当然了，这种极限情况在当今社会其实已经是普遍性的社会现象，各位都已经见怪不怪，因此也应该可以很容易的接受笔者这种“丧心病狂”的极限设定。
根据上面的原理，让我们来实测一下厦门市理论上的房价上限。根据2017年厦门统计公报，其城镇居民人均可支配收入50019元，消费支出32009元，收支盈余18010元。这里再极端一点，根据28定律，20%的富裕群体（也就是地产市场的目标客户群）占了80%的收入，但是富人的消费支出与普通人的差别其实并不大。这样算起来，富裕人群的收支盈余为：50019×4-32009=16.81万元。按揭款一般都是以家庭为单位支付的，中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人为普通收入人士，这比较符合现实情况。毕竟家庭成员强强联合的情况还是比较少见的。
这样算起来，富裕家庭的收支盈余为：16.81万元+18010元×2.2=20.77万。这就是厦门的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.73万元。
这就是极限了。一旦超过这个极限，厦门市民将会被盘剥得干干净净，现金流都会断裂掉，只能节衣缩食来承担按揭款，并将因此造成厦门消费市场的剧烈萎缩。而且，这里必须注意的是：即便是来厦门炒楼的群体是外地客户，上面的计算同样生效。因为厦门的常住居民，乃是厦门楼市的最终接盘侠。下面，就去网上随便找个房贷计算器，来算一下，如果每月按揭款1.73万，民众可以承受的房价水平是多少。
房贷计算器计算出的厦门目前的房价水平
（右下角的广告部位随机用了一个常用聊天表情来遮盖了一下，下同。作者截图）
注意上图中的前提条件：100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，在今时今日这算是比较优厚的条件了。根据这样的反算，即便厦门的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，也只有约41,000元/平米。这就是厦门住宅均价在去年底达到5.5万/平米的历史高位后便转身下跌的原因。到现在跌到均价5万，还是远远不够的，还要继续跌。即便是跌到4万，也依然只是达到了理论上的极限值。而在这种位置上也是不可以长久的，还得继续跌。
当然了，这种极限的算法意义并不大。笔者的建议是：在中国现阶段，最适宜的房价水平，是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭款。如此，也还能剩下三分之一的闲余资金，不至于将市民的棺材本都压榨干净。还是以厦门为蓝本。20.77万的富裕家庭收支盈余×66%=13.7万，则比较合适的月供额为1.14万。由此反算出厦门最适宜的房价水平如下：
房贷计算器计算出的厦门比较适宜的房价水平（作者截图）
根据与前面相似的前提条件，厦门比较适宜的房价水平，应该是27,000元/平米。在这样的价格水平上，购房群体依然被限定为那20%的富裕家庭，并需要其将三分之二的收支盈余拿出来供房。当然了，月供过万，这其实已经是偏高的负担水平了。对那些普通家庭来说，以及那些80%的弱弱结合的家庭来说，同样也是买不起了。
使用这样的算法，各位可以很容易计算出中国各个城市的房价极限值和适宜值。注意，笔者在这里使用厦门这个城市做参照物，是由于厦门的地产市场结构比较单一，城市规模也很小。各位在计算大城市的房价上限水平时，对于中心城区、近郊区和远郊区，应该分开计算，事实上在城市的不同区域，由于经济发展水平不同，居民的收入水平差异很大，因此，房价的承受能力也不一样，这就是导致城市各区域房价差异的本质原因。举例来说，上海2017年全市居民的人均可支配收入58988元，其中收入较高的浦东新区居民收入为60715元，但是位于郊区的松江区居民就只有47667元的收入，两者之间的差距达到了27%。
在中国的现阶段，城市中心区的各项医疗教育养老等社会福利，其实就是通过购买住宅这种几乎是唯一的方式来进行分配。买得起中心城市的贵房子，就能享受更好的配套，获得更好的社会福利。在这个意义上来说，房价适当高一点，在本质上是一种丛林式的公平竞争手段，其实也无可厚非。这也是2013年前，笔者一直支持房价持续上涨的原因。在当时，笔者对房价的定义就是：房价，就是区域的生活、商务、景观等配套资源的综合体现。可惜的是，2015年之后，由于某政策的实施，房地产变成了一场全民参与的、纯粹的金融投机游戏，房价与其背后的配套资源完全割裂，变得只与新增资金有关，与新韭菜的旺盛程度有关。到了这个时候，房地产，就变成了击鼓传花的游戏。
而现在，游戏的鼓声已经停了……
