这回，三四线城市的房价怕是真得凉了。（图片来源：Fotolia）
【看中国2018年7月5日讯】这两天听到很多关于棚改的消息：有的说国开行停止了棚改贷款的发放，有的说国开行棚改项目放款权收归总行，也有的说国开行开始减少发放货币化安置的棚改贷款……总之，一个比较明确的方向就是要给“棚改货币化安置”刹刹车。这回，三四线城市的房价怕是真得凉了。
01
首先，什么是棚改？就是把城区里头一些年久失修的危房区拆除，然后重新安置住户。
那么，什么是货币化？之前重新安置，就是换到旁边或者其他地方，把大家都搬进去。现在很多地方是直接发钱，这就叫货币化。
拼一块就叫棚改货币化。
如果你在三四线城市买房、尤其是投资买房，要特别关注棚户区改造。
因为，近两年三四线城市房价上涨的最大动力，就是来自棚改的货币化安置资金，直接影响了商品房的供需关系，创造出大量的需求。
鱼的记忆只有七秒，但人其实也很健忘。本轮三四线城市的疯狂，让大家已经忘记之前无法去库存的悲凉。
在2015年以前，三四线城市的棚改，一方面规模不大，另一方面拆迁以后是以建设安置房为主。绝大部分都构不成对商品房的需求，库存积压严重。
而从2015年开始，棚改开始加大货币化安置的步伐，从2014年仅有9%到2015年的28%，再到2016年的48.5%，而2017年更是近60%的棚改进行货币补偿，加之平均每年600万套的拆迁速度，直接为市场短时间内创造了大量手持货币且原住房被拆的“刚需”。
这种情况下，供需的天平就由原来的买方市场倾斜成为卖方市场，原本积压的房子，突然就变得供不应求了，三四线城市各地的楼盘也开始纷纷涨价、排号，呈现一片热火朝天的景象。
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之前聊过，怎么判断一个地方房价涨不涨，基本看三点：短期看货币，中期看政策，长期看人口。
如果说M2是全国性行为，叫总体放水，那棚改货币化就是一种局部放水。不过呢，拆迁赔偿是笔巨款，地方政府拿不出来。于是一种叫做PSL（补充抵押贷款）的产品应运而生。
简单说，PSL就是央行印了一笔钱给国开行，国开行把这个钱借给地方政府，地方政府把这钱给了拆迁户让他们搬家。之后，地方政府把棚改的地卖了之后再还钱给国开行，国开行再把钱还给央行。
这笔钱的规模，到今年5月，PSL余额为30,978亿元人民币。也就是说，货币化棚改的本质就是向整个房地产市场凭空注入了3万亿左右的货币。
对于一线和强二线城市，货币化棚改是房价上涨的重要因素；但对于三四线城市那绝对是核心因素。三四线城市收入大家都懂就不说了，没有货币化棚改无数人这辈子都不可能买得起新房。
现在，如果暂停货币化棚改，那就意味着以上3万亿左右的现金要逐步被收回，而且是定向从房地产市场收回，这无异于釜底抽薪，三四线城市房价要崩。
当然，以政府历来的风格，不会这么直接粗暴。但是这一趋势已经形成，三四线城市的房价拐点即将出现。
03
政府算准了，老百姓买涨不买跌的心理，透过这一轮全国普涨，房地产去库存大有成效。
据新华网今年年初数据显示，2017年末商品房待售面积58,923万平方米，比上年末减少10,616万平方米，其中，商品住宅待售面积30,163万平方米，减少10,094万平方米。
去库存，当然主要去的就是三四线城市的库存，任务完成的非常漂亮，而且还是把原本卖不出去的东西加价卖出去。
在这个时候，开始调整棚改政策了。今年开始部分城市已经在撤退，就是把棚改的“货币安置”换成了“实物安置”。比如山东，今年就出了文件。
现如今，中国人口更多地往资源丰富的大城市、以及城市群聚集。这样一来，年轻人口大量流出的3、4、5线城市，离开了棚改基本就要凉了。而且小城市未来是几乎没有二手房市场的，买定离手，都是刚需，想卖都卖不出去……
鉴于此，不管是自住还是投资，给大家几个小建议：
（1）如果在三四线城市有投资性房产的，在这个房价高点，可以趁热卖出了。
（2）没有的，不要眼红现在三四线城市房价的疯狂，然后就脑子一热冲进去。这些城市的房价只要一凉下来，谁都不知道能套几年。
（3）如果是在三四线城市买房自住的，尽量选大的开发商，这样安全些。因为整个去杠杆的大环境，小开发商资金压力很大，万一资金链断裂，轻则交房延期，重则房子烂尾，没必要冒这种风险。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:辛荷
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