通过长租公寓看懂租金趋势。（图片来源：Pexels）
【看中国2018年8月26日讯】通过长租公寓看懂租金趋势，抑或通过租金看懂长租公寓商业模式与运营成本。最近大家热议租金上涨的话题，不过，在开始讨论之前，我们首先花一秒钟来思考，我们在讨论的是什么？
租金上涨、炒作租金上涨、炒作租金上涨的新闻，这是三件本质不同的事情，作为投资者，后两件事情我们不予考虑。
因为，第一，平均租金本身是没有办法炒作的。一个小区也许可以，但是平均租金不能，因为平均租金是在一个巨大的自由市场中，无数人讨价还价达到的均衡，平均租金是有效需求的体现，它的根基是由人均可支配收入来决定，如果谁能有办法把人均收入炒上去，那我们倒是愿闻其详，洗耳恭听。
第二点，长租公寓有没有影响？以行业份额来看，中国最大的长租公寓供应商在北京的份额是8%，在上海的份额低于5%。在一个充分竞争市场中，你靠5%的份额，是根本没有办法拥有定价权的。如果你的定价明显比市场高很多，那么马上先租出去的是楼下的阿姨，长租公寓就面临巨大的空置成本。
长租公寓相比普通业主，多了一项成本叫做资本成本。它是依靠融资来收房源的，资本不是免费使用的，是每一天都在产生着的持续的巨大成本。而房子收来后马上产生机会成本，如果不迅速出租，长租公寓马上亏掉资本成本加机会成本。
但是楼下阿姨不同，业主只有机会成本，甚至很多业主没有机会成本思维，觉得租不出去放着也无所谓。在双重成本压力之下，长租公寓首先考虑的是快速周转、降低成本。
长租公寓这门生意的本质是规模效应，如果没有规模，它就是一门亏本生意，随着规模变大，它的盈利能力会变强，完全不是因为大了之后能垄断，而是因为大了之后，他可以把固定成本平摊到更大的市场。
一个面向大众市场的生意，首先第一位重要的是品牌的经营和维护的成本。品牌的维护成本是巨大的，这个成本是平摊进100间房子更划算，还是平摊进一万套房子更划算？显然是后者。除了品牌之外，还有装修、运营、服务等其他成本，这些成本都会随着生意规模的增大，而降低单位成本。
因此，长租公寓的发展战略，一定是迅速扩大规模，提高市场的份额，这样就可以锁死竞争对手把成本摊薄进更大市场的空间，这样，你能降低成本，但是对手降低不了成本，因为份额在你手里了，已经被锁定了！于是竞争优势就出来了。
在充分竞争市场中，平均租金既定的情况下，唯一的利润来源，就是尽可能的去扩大份额，从而降低成本。
如果你能看懂商业模式，一切就非常简单了，短时间人为炒高租金，但是它会导致重资本的长租公寓的周转率迅速下降，极大的影响份额的快速扩张，这对激烈竞争的长租公寓行业来讲，丧失先发优势是致命的打击。
这就是为什么很多长租公寓，有时候甚至低于市场价，也要迅速把房子签出去，因为份额的意义，远比当期财报利润重要的多的多。
生意模式看懂了，但是大家不免还有疑问，从模式上来讲，一家公司确实不方便提价，但是一群公司可以呀！会不会他们抱团提价呢？这是个好问题，这涉及到了另外一个问题，叫做寡头联盟。
什么叫寡头联盟？当一个商品或者一项服务，这个市场只有掰着手指头能数出来的少数人能够提供，那么寡头联盟出现，他们就合体拥有了定价权。最典型的例子是石油输出国OPEC组织，这两年国际原油价格的上升，就是因为他们寡头联盟协议减产。
不过你要知道，租赁住宅可不是一个稀缺的商品，这是一个大路货的无差异化充分竞争商品，不仅同样在长租公寓领域，各家公司为了先发优势在争抢份额，而且在城市中，千家万户的业主也都是竞争者，因此，在充分竞争市场，寡头联盟根本无法实现，他们还没有紧紧抱在一起，就会立即被亚当斯密充满力量的大手无情拆散。
亚当斯密拆不散，他还可以呼唤裁判念政策紧箍咒。所以，总的来看，只有稀缺商品，以及在成熟和衰退行业后期，才会出现寡头联盟，中国市场才只是大风起兮云飞扬，竞争刚刚开始而已。
在这个领域，发展最成熟的国家之一是日本，日本最大的住宅租赁管理公司叫大东建托，1974年创立，管理房屋超过100万套，它2017年财报的净利润率也只有5%。在行业成熟，拿到了巨大份额之后，也没看到传说中的垄断利润。这门生意最终是一门高杠杆、高周转率的生意而已。
