中国租金上涨的消息几乎刷屏了社交媒体。（图片来源：Getty Images）
【看中国2018年8月31日讯】前半个月，中国租金上涨的消息几乎刷屏了社交媒体，城市中一半人几乎都深受其害，很多地方也都出面约谈中介机构，并且要求资本不再作恶，不得争抢房源推高房租，不得借助资本的力量囤积居奇，北京还要求尽快释放出来12万套房源，来平抑市场租金。消息一出，似乎有了一定的效果，有的租户本来已经接到了涨租的通知，但由于最近风声比较紧，所以暂时不涨了。
随后，很多人都在探讨，高租金问题到底该怎么解决，毕竟按照我们的租金收入比算，深圳、北京、三亚这种城市已经接近极限，一个月收入的一半多都给了房东，现如今收入增长的速度还没有房租增长的速度快，这就让人完全看不到奋斗的希望。
深圳率先放出了一个大消息，深圳市规划和国土资源委的官员表示，将建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。所谓稳租金商品房，是指开发商建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价。有人说，这个跟万科翡翠书院有什么区别？不都是开发商自持物业租赁吗？会不会又变成最便宜1万5一个月的笑话？
我们接下来就看他的主要措施，
1、实行一房一价，租金根据市场价评估，不高于同类价格。用评估价，而不是开发商定价，这就避免了开发商只做高端项目的想法。
2、一年一调价，年租金涨幅不超过5%，这条就针对过度频繁调整价格，且租金涨幅超过收入涨幅的情况。根据数据显示，2018年上半年，深圳居民人均可支配收入29799元，较2017年同期增加2294元，名义增长8.3%，如果简单扣除通胀3个点，也有5.3%，所以租金年涨幅不超过5%，基本与收入上涨持平，这是合理的做法。在正常的市场环境下，没有资本添乱的情况下，城市租金跟城市的居民收入涨幅有关，长期来看，收入上涨幅度就是租金上涨幅度。
3、面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民，在线申请后，进入租房排队程序。一年社保和没有自有住房，作为了门槛，确保保障做到位，如果你去租这种房子，首次租3年，以后可续约不超过2年，也就是说可以稳定你不超过5年的租赁预期。
4、还有多项举措保证，这种稳租金商品房不被滥用，比如指纹锁加人脸识别，确保是租户本人在居住，还要求物业公司掌握相关信息，不能随意更换租户的指纹密码。
5、唯一缺憾是，大家要想入住这样的项目，还得再等上一年，深圳地铁和深业集团合资开发的一个试点公寓项目，就属于这种稳租金商品房，但要明年9月才能落实，而且首期只有248套房源，应该是明显不够的，从开发商背景来看，这就是国企项目，带着政策的意图而来。
德国、美国、加拿大的租房市场管制，其实基本的思路都是三点，1评估定价，2干预租金涨幅比例和调租期限，3保护租客权益，房东要轰走租客，在一定时间内就不能再转租他人。
我又在这个基础上加了第4点，一定建立中介的资金监管账户，让租客的房租和押金专款专用，不能让中介拿走建立资金池。逼着中介回到收服务费的老路上去，中介就是提供服务的，不能让他们借着资本作恶，也不能给他们通过房源集资的诱惑，否则中介就会有强烈的扩张欲望，然后通过垄断一个地区的房源，进而推高社会租金。
我们一直说住房租赁市场建设不足，不光体现在供给上，也体现在制度建设上，这么多年来，我们基本还是线下房东与房客这种C2C的对接模式，之前也到相安无事，如今你既然要引导租房市场建设，引资本入局，在两个C端之间加入了一个B端，而且还是一个带资本的B端，变成了C2B2C的模式，这时候就必须马上进行相应的政策约束，最主要的目标就是约束这个B端，因为他才是整个模式的核心。或者说政策对于C端是没什么效果的，只有对B端才会有立竿见影的效果，所以很多人提议废除中介，这个不现实，如果去掉这个B端，我们的房租就更难管理了。
现在看深圳的路子是对的，但还做得不够，他通过多种形式增加租赁供给，并且严格控制了开发商这个B端，但对于市场的存量B端，还没有明确的要求，也就是对于中介这块，还没有做出同样的规范要求。所以租房市场建设这块仍然是任重而道远。
