会不会利率降下去之后，房地产又起来？（图片来源：zhu difeng/Adobe stock）
【看中国2019年2月20日讯】中国央行年初的降准宽松，一直让大家有个担心，会不会利率降下去之后，房地产又起来，最近市场上有一种装修贷出现了，利率只要3%，于是又让一些小伙伴不淡定了，两个条件，1是三年之内在这家银行办理过住房贷款，2是房屋未装修、装修未完工、装修完成但未入住。流程也非常简单，只需提供您的身份证、购房合同、借款合同即可办理。3月31日前办理享受优惠利率，年利率3%，期限1年。
有人惊叹，这是要将房地产进行到底啊，因为买房和装修基本上是连着的，那么3%的这样的低利率，去支持装修，其实就是支持大家买房。会不会再次推升房价呢？
但是真实情况恐怕未必如此，这是一个营销陷阱，年利率3%，只是一个银行惯用的伎俩而已。实际远没那么美好。
首先，这种消费贷基本都会按月分期付，美其名曰年利率3%，但其实折算下来，年利率在5.5%-6%之间，从这个结果来看，几乎跟全国房贷水平持平。
其次，房屋装修的时间跨度并不一定是整年，如果他只是按年计息，但按照实际周期结算，可能利率就会更高。
第三，这种借款利率的营销，到处都是，比如大家熟悉的信用卡，实际借款利率=月费率×n×24/（n+1），其中，n为分期月数，所以乍一看好像信用卡的分期手续费不高，但其实要高出一倍，假如信用卡的分期手续费是0.72%，你简单算下一年也就0.72X12=8.64%，那你可就大错特错了，用我们刚才那个公式来算，0.72X12X24/（12+1），相当于在8.64%的基础上还要乘一个24/13，最后是15.95%，这就是信用卡的真实费率。
但有人可能要反驳了，别扯淡了，我借过信用卡，一共借1万多块钱，还完12期，确实只换了8-9%的利息，根本就不是你算的15.95%，之所以会是这样，就是因为银行给你玩了一个小把戏，把你骗了，你是本息还款，也就是把你借的钱，连本带息加在一起，除以12期，你每一期还的钱里面，既有本金又有利息，随着你每期还款，其实你借的钱就越少，但是银行还是按照你的全部借款在计算利息，也就是说假如你借了12万，还到最后一期的时候，其实你就只管银行借了1万，前面11万都已经还完了，但是没有用，这最后一期的利息也还是按照12万计算利息的。
这也就是实际利率，要比你感受到的利率要高，而且还高不少的原因。对于银行来说，他的信用卡业务，实际利率就是比分期手续费高1倍。而用户也确实支付了这么高的利息，但只是感觉不明显，于是他就可以瞒天过海了。有些人前几年还在想，既然信用卡利息8.6%，有些P2P利息能到10%，我能不能套信用卡去买这些理财，结果买了之后才明白，根本就是个亏本买卖。信用卡越还借款越少，最后即使P2P不跑路，利息也是无法覆盖分期手续费的。
装修贷这个产品也是一样，如果真是年化利率3%，你套出来随便买个理财，都有一年1%以上的无风险套利收益，但显然这是不可能的，银行也不傻，不会给你这个套利的机会，从现实的金融业务中，可以负责任的告诉大家，真实利率最低的就是房贷，任何借钱的业务，都不会低于现实中的房贷利率。
那么现在房贷利率是多少呢？央行的基准利率是4.9%，而根据融360刚刚发布的报告显示，1月份全国首套房贷款平均是5.66%，当然全国各地会有一定差异，但普遍看，上浮了10%以上。这也就是说，任何银行给出的贷款，都不会低于5.66%这个水平。
另外，至于说央行宽松会不会让房价再起，大家也要观察房贷利率，目前这个5.66%，相比于上个月有所下降，但相比于去年的5.43%，还是上涨了4%左右，所以说现在的金融政策比去年同期要紧，也可以给大家一个有用的指标，那就是一旦首套房贷款利率，低于基准利率，也就是说低于4.9%了，那么就表明房地产调控松了，房价要再度起飞了。
只要银行的贷款利率还在基准利率之上，没有出现折扣，那么就说明房贷业务仍然有窗口指导。至于上浮多少，这个是银行自己决定的，在市场无风险利率大涨的时候，他也会调高首套房贷款利率，而当市场利率下跌的时候，首套房利率也会降低。所以上浮下降很正常，不用大惊小怪，而如果不上浮了，开始出现折扣利率，那么就要警惕了，说明房地产又要起飞了，在2009年，2012年，2015年都出现过类似情况，折扣利率重现江湖，8折基准利率成了标配，随后房价就开始大涨。
去年8-9月份的时候，有传言说农行和工行在上海地区出现了9折首套房贷，一开始也确实吓了我们一跳，但后来有媒体去调查，工行和农行均否认折扣房贷，并表忠心房住不炒，也有说法是个别支行的个别行为，消息爆出后被紧急叫停（确实有人拿到9折利率，证明肯定是在上海地区出现过）。后来此事不了了之，总之不管怎样，说明折扣房贷肯定是不被允许的，这也从侧面表明，房地产的金融调控上，并未松动。
