正遭遇多事之秋“两头吃”、“租金贷”的互联网居住服务平台蛋壳公寓（网络图片）
【看中国2020年3月2日讯】今年初的新冠肺炎疫情下，刚在美国纳斯达克上市的蛋壳公寓近日遭遇“多事之秋”，“两头吃”“租金贷”风波持续发酵。迫于舆论压力，2月20日下午，蛋壳公寓针对房东提出三种方案，一是合同期满时返还一个月房租，二是分期返还一个月房租，三是支持蛋壳公寓半个月免租期。
然而，对于以上做法房东并不买账。有房东对媒体表示，以上三条款项为强制执行款项，只能选择其中之一。不少房东依旧要求蛋壳公寓按照原合同规定执行。值得一提的是，在2月21日有媒体刊发《蛋壳公寓“两头吃”风波未平 又因租金贷陷监管泥沼》后，已有房东陆续收到蛋壳公寓支付的租金。
近年来，像蛋壳公寓这类长租公寓迅速扩张，逐渐成为几大城市租赁市场的主流。然而，随着扩张的步伐不断加快，长租公寓也因资金问题和政府监管频频“暴雷”。长租公寓高企的成本和收窄的盈利空间还未达成一致，这二者之间的拉锯或是压倒长租公寓的最后一根稻草。
高于市场的租金“诱惑”
作为房东的李女士说道：“我对比了几家长租公寓品牌，蛋壳公寓给的租金最高，所以当初选择了这家。”在接受媒体采访时，多位业主表示，对比了多家品牌公寓和中介门店，发现蛋壳公寓出的租金比较具有竞争力。
深圳市福田区的吴女士告诉媒体，当时她在网上找租户时看到蛋壳公寓也在寻找房源，对比了几家长租公寓品牌后，蛋壳公寓出的房租最高。最终，吴女士以1.27万元/月的价格将其名下的三居室出租给蛋壳公寓。为了增加盈利，蛋壳公寓将吴女士的三房增加了隔断。
研究发现，吴女士房屋所在的小区目前正在出租的房源中，一间主卧的价格为3550元/月，而次卧的价格在2300～2500元/月之间。若将吴女士的房屋隔成四房，在满租的情况下，蛋壳公寓每个月能收取的租金不超过1.3万元。目前，该小区房源还有首月五折的活动。
北京业主马先生表示，其将一套两居室的房屋挂到58同城上招租，随后蛋壳公寓工作人员联系他租房。“我的心理价格是每个月6000元，蛋壳公寓报价为6300元/月，另外每年增加200元。”
马先生告诉媒体，蛋壳公寓将他的两房隔成三房，加上每月250元的服务费，每个月从租户手里共收取9000元。蛋壳公寓的房源多是从业主手中租来，与市场价格并无差异，一些优质房源甚至会高于市场价。
小赵此前是蛋壳公寓的收房管家。小赵告诉媒体，蛋壳公寓的收房模式主要是通过网络、中介机构等平台收取业主手中的房源。“一方面，我们自己从58同城上找业主挂出来的房源，另一方面，找中介机构帮忙找房，成交后按照市场价格给予中介费用。”按照惯例，中介费用一般为一个月租金，由业主和蛋壳公寓双方各承担一半。
收集房源有一定的难度，小赵曾经两三个月才签下两套房源。“因为公司要求只能收取商品房小区业主手中的房源，不收城中村集资房、厂房等资源。”蛋壳公寓的这个规定，也大幅提高了蛋壳公寓的租金成本。
蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月，蛋壳公寓在全国拥有超过40.67万间公寓，主要分布在北京、上海和深圳各地，每月每间公寓的平均出租价格为2155元，租赁成本为1564元，即拿房成本占了租金收入的72.57%。
2017年、2018年以及2019年前9个月，蛋壳公寓的营业成本分别为8.75亿元、38.96亿元、73.12亿元，其中租金成本分别为5.11亿元、21.7亿元、44.5亿元，租金分别占营业成本的58.4%、55.69%和60.85%。
成本与盈利拉锯
长租公寓作为近几年新兴的业态，前期快速扩张占领市场是业内普遍的做法。而最近处在风口浪尖的蛋壳公寓，其核心矛盾是其成本和盈利之间的拉锯。
蛋壳公寓的招股书指出，目前蛋壳公寓的收入主要来源于租金和服务费收入，收入的增加则受限于规模的增长。一方面，市场扩张需求让其以高额的成本去获取房源；另一方面，为了抢占市场，不少房源以较低的价格出租，常见的有“首月五折”“首月零元”等活动。
规模扩张让蛋壳公寓短期内的营业收入增长。然而，由于自身缺乏造血能力，伴随而来的是不断增加的亏损。
招股书显示，2017年、2018年以及2019年前9个月的营收分别为6.56亿元、26.75亿元以及50亿元。而净亏损则分别达到2.71亿元、13.69亿元、25.16亿元。同期，公司经营产生的现金流分别为-1.14亿元、-11.64亿元、-16.29亿元，这意味着这段时间的经营支出大于现金流入。
持续亏损加上现金流的紧张使得蛋壳公寓抗风险能力较差，从此次受疫情的影响就能体现。
小赵告诉媒体，每年春节过后是租房、换房的高峰期，而蛋壳公寓会在年前收集一批房源，大约有100~300套不等，俗称“囤房”，以供年后出租。“今年因为疫情的关系，年前囤的那批房源无法出租，而这部分成本是由公司承担的。”
当询问目前的出租率，蛋壳公寓方面表示不方便告知。
经梳理发现，蛋壳公寓的现金流主要来源于融资和借款。招股书显示，2017年、2018年以及2019年9月份，蛋壳公寓期末现金余额分别为2.14亿元、24.65亿元、22.97亿元。同期，蛋壳公寓由筹资提供的现金净额分别为8.2亿元、46.92亿元、30.81亿元。
同时，蛋壳公寓的资金紧张，从房东的经历可窥一二。有房东告诉媒体，蛋壳公寓多次跟她沟通，希望可以分期支付房租。在发布《房东支持计划》后，蛋壳公寓仍不断打电话、发消息跟他商量免租的事情。蛋壳公寓的相关负责人甚至向房东们公开透露，公司目前面临很大的经营困难。
屡遭监管部门点名
长租公寓作为一个新兴的业态，政府在这方面尚未有完善的政策法规去约束。蛋壳公寓招股书也多次提到，法律法规以及政策变动会让企业承受经营的风险。
此前，为了增加盈利空间，蛋壳公寓多采取“N+1”模式与业主签订租房合同，即在原基础上增加一个隔断房。以上述马先生的两居室为例，蛋壳公寓在其两居室的基础上增加了一个隔断房。加上服务费，蛋壳公寓每月可收取的租金相应增加。北京业主杨先生告诉媒体，其租给蛋壳公寓的原本是一套三居室的房源，但是租赁合同上却写了四居室，因为要增加一个隔断房。
早在2019年7月，北京市住建委、北京市市监局就已发文明确规定，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。将禁止隔断房上升到法律层面。由于政策对隔断房的限制，蛋壳公寓在北京地区的盈利空间在不断压缩。为了降低成本、减少损失，蛋壳公寓要求被拆除隔断房的房东减免其租金。
北京业主刘先生告诉说，蛋壳公寓将他原本三居室的房屋隔成了四房，隔断拆除后蛋壳公寓打电话要求其减免20%的租金。“蛋壳公寓另外三间房出租的租金加起来刚好是我租给他的成本，如果他不做隔断，是无利可图的。”业主马女士表示，当时蛋壳公寓打电话要求其减免房租，她同意了。
除了隔断以外，长租公寓另一通用的工具“租金贷”在这个行业已成为“不能说的秘密”。招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例也分别高达90%和88%。而根据相关监管规定，企业租金收入中，“租金贷”金额占比不得超过30%。
2020年2月18日，蛋壳公寓就因“租金贷”现象被深圳市政法委点名。前不久，蛋壳公寓相关负责人又被深圳市住建局约谈，要求其积极与业主沟通，妥善处理，制定解决方案。
有资深业内人士告诉媒体，目前长租公寓存在市场混乱的问题，行业没有完善的法规政策体系，包括行业规范、税收、监管等方面。政府应制定行业准入门槛，制定相关的税收和监管政策等细则，使整个行业规范化。
