【看中国2020年10月9日讯】我一直都说，房地产是资金密集型行业，是由房贷推动的。不管是开发商建设楼盘需要的资金，还是购房者卖房需要的首付，基本都是需要银行的贷款。房贷的充裕程度和价格，可以说直接决定了未来房价的走势。而就在前些天，传出来了一个关于房贷的大消息。
9月28日，有消息称数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。可见，在“房住不炒”的大背景下，房地产金融政策正在不断收紧，这不仅包括之前谈到过的针对开发商的融资“三条红线”、也包括针对购房者的房贷限制。
近日，国内监管机构发文要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内（网络图片）
银行涉房贷款规模占比设置30%上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30%以下，未来在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。
作为对比，我们看看楼市最火的2016年情况是怎样的。那一年全国新增贷款中房贷占比45%，虽然没有过半，但当初这个数字还是很高的，因为房贷的分布很不均匀，新增房贷大都集中于一些热点城市。以上海为例，2016年上半年新增贷款中有63.5%是房贷，深圳的比例更高。另一方面，主要业务比较侧重于一、二线城市的四大行，在2016年新增贷款平均下来也有六成都是房贷。
如今监管要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内，力度是很明显的。房贷如此收紧，意味着一二线城市，还有很多热门城市的房贷可能会有砍半的风险。当然，我们也不用恐慌，因为这个行动已经在进行了。尽管今年中国的信贷增长告别了过去三年的降速，但房贷比例在新增贷款中占比在今年确实是越来越低。以四月份的信贷数据为例，当月新增了1.7万亿人民币贷款（超预期），M2同比增速也达到了11.1%，在当时还是创下了三年的新高。
但如果我们仔细拆分新增贷款的结构，就会发现不同。在四月这1.7万亿新增贷款中，住户部门贷款增加6669亿元，其中短期贷款增加2280亿元，中长期贷款增加4389亿元。注意，房贷属于住户部门中长期贷款，在四月新增的所有人民币贷款中，这一部分的占比只有四分之一。在四月之后的几个月，情况和四月都类似。这么做本质上是希望放出来的水流向实体经济。
考虑到疫情下的逆周期调节，今年中国前两个季度货币政策都比较宽松，在这个情况下低比例的房贷增量也可以满足购房者需求。但随着经济复苏，货币政策正常化之后，房贷的受限就会削弱购房者整体购买力。可以确定的是，我们未来会看到的一些具体的细节，包括：银行房贷额度变小、房贷审核更加严格、银行的放款速度变慢，这些现象都会出现。总体而言，银行当初大手大脚发放房贷的现象会得到严格控制。
总的来说，控制房贷占比的做法是对的。房地产实际上就是中国最大的一个灰犀牛，明知道这个地方有潜在风险，在它还受控的情况下主动化解是最好的办法。
很多人可能认识不到信贷对房价的巨大影响。我们普通人管不了一个行业的风险到底怎么样，只是关心房价是涨是跌。那就看看这个动作对房价会有怎样的影响。先回看一下历史，在过去十多年里，中国房价其实并不是平稳上升的，涨幅几乎都集中在一些特别的周期中，过去比较典型的房价上涨周期有：
2003-2007（各城市房价稳中有升，累计上涨超过一倍）；2009-2010（各城市同比2009年初几乎全部翻倍）；2012-2013（2013年末一线城市比2012年初上涨50%、二三线城市涨幅相对较低）；2015-2018（一二三四线城市先后轮动翻倍）。
这几轮周期中，2003-2007年的上升周期完全是由超强的经济基本面驱动的，当时中国经济的多重红利（WTO红利、人口红利、城市化红利、商品房改革红利、国企改革红利）同时爆发，进出口年均增速超过30%，居民收入快速提高，人口生育率也不错，大量的农民工和下岗职工，为中国城市化提供了丰富的劳动力，大量的国际资本涌入中国，外资和民营资本一起推动中国成为了世界工厂。可以说，这五年是中国经济的黄金时代。那会儿很多人买房根本都不贷款或者很少贷款，房价在上升的过程中居民杠杆率也没有上升，2003-2007年的这个周期算得上最健康的一轮上涨。
除了2003-2007这一轮比较平稳的上涨，后来的三轮几乎都由信贷驱动。2010年的大涨始于全球金融危机后的强刺激，美国的三轮量化宽松释放大量的廉价美元，这些资本很多选择涌入中国投资房产和股市，而中国自身的4万亿刺激，也给经济的突飞猛进打了一针强心剂。中国的实体经济开始下滑，以楼市、股市、P2P为代表的虚拟经济开始虚火上升。
2013年的上涨源于前一年的两次降息和各个城市信贷放松。
2015-2018是距离我们最近的一次，大家都很熟悉，这次上涨的动力来自于2014-2016年的连续六次降息、连续六次降准、各城市降低首付、房贷利率打折，主要是为了给楼市去库存，给开发商解套。
在2015年时，就连北京在2015年都处于关闭认房认贷而且二套房首付只需40%的宽松状态，放在现在看，这个宽松状态是不可思议的。
为什么说信贷决定房价呢？原因也很简单，房价太高，收入上升弥补不了巨大差距，对于绝大多数购房者来说必须大比例利用信贷，否则就不可能买房。也有人充分利用信贷在房地产市场投机，这就衍生出了一些几乎没有本金，而是用信用贷、信用卡等方式凑首付，然后再去按揭买房的炒房团体。这些人本身面临的风险是可怕的，而且可能把银行拖下水（最近他们的大教主欧神被全网封杀，包括他上百万粉丝的微信公众号水库论坛被闭屏，就是因为他鼓励他的信徒利用信用卡、假离婚等各种灰色操作手段，利用极限杠杆违规炒房，违背国家大政策，带来高风险）。
2015-2018这波上涨周期中看到的很多成交都是换房，这一特征非常明显。典型的链条就是：年轻刚需拿“六个钱包”当首付，然后按揭买下大城市一套老破小成家立业，然后本地的老破小业主卖房后加一笔房贷去买改善型住房，改善型业主卖房后拿房款作为首付去买更好的豪宅、用于企业经营或出海……这个链条的每个环节都需要房贷来助推。所以，伴随上一轮房价上涨，房贷存量也有快速增加。2015年末全国房地产相关贷款余额总量为21.01万亿元，到了2019年中（三年半后），房地产相关贷款余额总量就已达到了41.91万亿，三年半翻倍。而个人房贷余额（不包括其他流入房地产市场的装修贷车贷等消费贷、信用卡等）也从14.18万亿增长到27.96万亿，也是翻倍，相对应的：三年半以来，GDP没有翻倍，居民收入没有翻倍。但是房贷都纷纷翻倍，这个怎么说都是不正常。
再看看热点城市的具体情况。比如北京，在二套首付比例较高且启动“认房认贷”的时间区间里，北京房价从来没有过大涨。而历史上每次取消“认房认贷”和降低首付比例，都是之后一轮大涨的导火索，上海与其他热点城市同理。可见在2008年之后，信贷就是决定房价最重要的因素，没有之一。
在信贷如此重要，而新增房贷又受限制的情况下，我们对房价未来的走势恐怕要降低预期，“稳房价”确实不是一句空话。无论是对开发商设定三条融资红线，还是对银行设定的房贷占新增贷款的比例限制，可以说都是小心翼翼和用心良苦的，因为这是一件很不容易做、很考验调控节奏的工作：要稳定房地产市场，开发商方面就要让他们主动把杠杆降下来；市场这边就是分城施策、控制房贷，让房价保持稳定、不涨不跌，最终用时间换空间。
对于银行来说，房贷是安全性最高最可靠的贷款项目，现在为了配合“房住不炒”，各大商业银行将不得不大量减少房贷业务，中短期内银行利润会受到一些不利影响。而受到更大影响的可能是那些利用银行信贷购买二套房三套房的人。
所以今年年底之前，不管是开发商的开发贷还是居民的购房房贷将会大幅度收紧，审核的标准也会提高，这个和三道债务红线一起，成为地产商降价抛房、回笼现金的发令枪。而居民房贷的收紧，也将成为打击楼市买盘的一道巨大力量。两者交错的话，今年第四季度及之后的楼市将陷入可怕的冰封期。陷入开发商降价抛售，买盘不足，开发商再降价的死亡螺旋——这才是楼市的真正命门！
