【看中国2022年3月2日讯】1992年，北京市派出一个近400多人的代表团赶赴香港，搞了一次招商会，任务只有一个，卖地赚钱。
招商会很成功，四大家族很给面子，连北京地图都没看就签了合同，才有了后来的东方广场、恒基中心和新世界中心等大项目。当时财政捉襟见肘的北京，没花一分钱，改善了很多居民的居住条件。
第二年10月，张百发陪着设计师坐着一辆面包车，从长安街出建国门……上又了东三环高架桥。看着车窗外的景象，设计师很开心：北京全变了，我都不认识了。
虽然那会的北京还没有三环、四环的概念，但“变化”却并不局限于二环内。在那场招商会上，除了市区的项目，在北京东北远郊的顺义拿了地。在张副市长给港商们画的饼里，这一片远郊土地叫：
天竺旅游度假别墅区。
当时没有人想得到，荒野之地后来会迎来巨大的蜕变。
2007年，以纽约上东区富家女为主角的电视剧《绯闻女孩》播出，让很多人发起了贵族梦。西班牙、墨西哥陆续翻拍，爱奇艺也买了版权，打算出中国版绯闻女孩。根据流出的信息，故事最先设置在上海，后来又转移到北京，拍摄计划一搁置就是十二年，2019年才开机，大家发现剧本已经面目全非，变成了职场剧。
包叔觉得，最大的可能是爱奇艺终于发现了一件事：中国没有贵族。
上东区是曼哈顿中央公园的东部一带。这里以高级住宅区、顶级餐厅和奢侈店闻名，居住着纽约最有钱的人。为了孩子教育，把家从下城区搬到上东区的耶鲁人类学博士薇妮斯蒂·马丁后来写了一本畅销书，她说：其实每个城市都有一个“上东区”。
在上海，它可能是联洋或古北；在深圳，它可能在后海或者银湖；但在北京，它一定在以天竺和后沙峪为中心的土地上。
一
天竺旅游度假别墅区最早只是圈一块地，盖房子给在北京工作的国际友人住。
这些歪果仁（外国人）在老家住惯了大别墅，不愿在中国住市区的高层。顺义别墅具有这种优势，当时的北京也不堵车，从顺义开车去使馆区或者国贸，也就半小时车程。通勤也不是问题。
当然，这不是最主要理由。后来大家才知道，当初这帮老外有钱却选择在“天竺旅游度假别墅区”租房，是因为这里像一块飞地。一旦中国政策有变，离机场十分钟，嗖的就跑了。
这里第一个别墅项目是丽京花园，爱玩高尔夫的刘銮雄也参与了这个项目。业主几乎都是在使馆和外企工作的歪果仁，除了凭《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的巩俐。
两千美元一平米，按照当时北京平均月工资284元来看，真是一个天文数字。张副市长惊讶不已！一个可以给国家挣外汇的高端住房市场，就这样被打开了。
几年后，北京有了200多个外销房项目。其中的别墅项目，很多都在顺义的温榆河畔。这些别墅七成的买家，来自港澳日韩及东南亚。但他们只是投资客。买下来后，要么转卖，要么租出去。真正住下来的，还是欧美使馆人员和外企高管。1994年，为了提振歪果仁的信心，张副市长在公开场合表示：在北京搞房地产绝不会有大起大落，而且只能涨不会落。
事实证明，“信百发，得永生”。押注国运的，都没有被亏待过。
中国人民的老朋友柯马凯家族就很“信”。
英国人柯马凯出生在北京。100多年前，他的姥爷在华西协和大学教育系任系主任，姥姥则在成都创建了蒙特梭利幼儿园。植根中国多年，柯马凯能讲一口流利的京片子，他早已把北京当成家乡。
进入90年代后，来华外国人越来越多，但他们子女的教育是个难题。当时北京只有顺义学校可为外籍人员子女提供全日制教育，于是柯马凯在1994年创办了北京京西国际学校。
1997年亚洲金融危机过后，顺义的外国买家逐渐减少。再后来，中国加入WTO，有钱的中国人越来越多。天竺温榆河一带因为外国人多，高端大气上档次，富人们都扎堆往这里跑。
更多的别墅、国际学校和高尔夫俱乐部，如雨后春笋般涌现。当时事业如日中天的王中军，甚至在温榆河畔花巨资修建了一个马场。这里不再像一块老外的飞地，而是成为国内先富和名人置业的首选地。
柯马凯可能没想到，自家学校周围后来居然云集了首都一大半的顶级国际学校。连附近的房子，也逐渐被冠上了“国际学区房”的称号。
后来，开发商给这一自成气候的区域赋予了一个大名鼎鼎的新名字：中央别墅区。
二
中央别墅区早些年的很多项目，都是拿来主义。
从设计图纸到原材料，无不照抄港澳或国外的同行。很多家盖别墅的材料，都是从欧洲空运过来，连墙纸都是照搬过来。有时盖房子的材料还在运往中国大陆的巨轮上，工人只好停工等待。更有一些来自山西的“壕”们，喜欢种菜，于是北京有了很多花重金把别墅院子改造成菜园子的故事。还有人在家里养鸡，每天天不亮就打鸣，其他邻居纷纷闻鸡吐槽。
生活品味的提高，需要一个漫长的过程。2007年之后，这个过程被“加速”了。
这一年，打重庆来的龙湖进京赶考，在中央别墅区打造了滟澜山。这是一个托斯卡纳建筑风情的别墅小区，但它同时也引入了经典的中国园林元素：把纯正的南派园林种植手法引到了北方。
之前，曾有地产商单纯为了好看和轰动效应，花几百万从国外移植一棵树。但到了冬天，只能把树木裹上棉被。
龙湖坚持适地适树的原则。在植物种类、高矮的选择和搭配上非常考究，在大半个中国奔波寻觅合适树木，实现了园林四季都有不同景观。他们还利用植物的遮拦，保证了户与户之间的隐私。
滟澜山当初一面市，很多业主们都不知道怎么表达惊艳之情。只能说：我家院子里有两堆树，一堆是树，另一堆还是树。
新东方的俞老板曾经写了篇《那条小溪》。他先吐槽了之前住的小区——因为物业吝啬，小溪从不放水。到了夏天，遇上暴雨就变成了排水沟。之后，笔锋一转，开始对现在住的小区大加赞美，说散步时看到一股清水从叠起的石缝中汩汩流出，在溪流底部弥漫开来，这种感觉如此美妙，此后，他对这条小溪有了依恋：每天回家不管多晚，都会在小溪边来回走几圈。
好奇的吃瓜群众发现，俞敏洪就住在滟澜山。文中的那条小溪，是龙湖花了大心思打造的一条300多米长贯穿整个园区的溪谷景观。
中央别墅区的建筑整体水准，吸引了很多新贵。
与世纪初就陆续搬来的众多“壕”和明星们相比，后来入住群体的文化水准，更是高了许多，其中就包括一个全中国最积极上进最爱奋斗的女性群体：北京曼哈屯-顺义妈妈。
有文章写道，她们生活在北京的“上东高地”：以中央别墅区为中心，日常覆盖全中国，假期覆盖了全球，半径无穷大。
当海淀父母还在为了在清北奋斗而自觉苦逼的时候，她们在谈论如何避开和印度国高智商娃们的直接竞争，让孩子能在藤校国际生少得可怜的名额中，弯道超车。
顺义妈妈背后，是一群不显山露水的男人们。财务自由是他们的标配，不少人还都名列胡润中国榜前列。连来自杭州的杰克马，也要凑热闹在这买套房。不为别的，就为好朋友们离得近啊。比如小燕子同学……
要是住在这种小区，我的朋友兽爷肯定都不好意思把煎饼车推出家门了，更别说养鸡了。
三
在曼哈顿，人人都爱上东区；而在北京，由于十几年的限墅令，低密度的墅居越来越少了。
到了2016年，限竞房政策登场，北京别墅被圈在“售价红线”的围栏内。为了成本，连中央别墅区的房子，也开始变得平庸了。
惊喜还是有的。
去年，龙湖回到中央别墅区核心，带来了全新作品——云河玉陛。
有就职于某南方大厂的码农，最近几年被派驻北京，一直住在距公司北方总部不远的一个小区里，一到冬天，光秃秃的萧瑟感让他满是乡愁，在北京置业这回事，他纠结几年了。后来，孩子都会叫爸爸了。去年年底，他去“滟澜山看了云河玉陛”。没错，龙湖这次都没建正式售楼部和样板间，而是借了滟澜山的一个会所，摆了个沙盘，就开始卖房。
活了这么久，第一次见到PPT卖别墅的，还卖得很好。
凭着PPT，云河玉陛几个月就卖了300套，接近清盘。一套均价千万以上的豪宅项目，硬是卖出了刚需盘的速度。
位于北京顺义中央别墅区核心的龙湖地产全新作品——云河玉陛（作者博客）
对于这群看惯了北京各种高端项目、置业经验极为成熟的客户，龙湖能够让他们动心的，当然不是PPT做的好。云河玉陛的整体规划，参考的是美国尔湾公园“大绿地-小住宅”的设计理念，在10万方绿地上，仅布局了328套房子。大面积的草坪和多样化的主题景观，带来近似庄园的生活感受，比较接近于西式别墅区阳光、自然的生活状态，也迎合了这一代中国居住者开放、自由的心境。
根据整个社区的景观排布，云河玉陛的中心景观参照的是南京“紫金山之心”的项链造型排布，“浑然天成”的景观却给了龙湖以灵感。一条800米长的银杏大道，串联起所有别墅，整个云河玉陛的328套房子，大珠小珠落玉盘，散落在10万方的绿地之中，每一户人家都有各自的景观资源。
在中央别墅区最珍贵的中央，10万方绿地上，龙湖将自己长于园林营造的优势发挥到了极致。不仅是位置的最中央，在社区生活氛围营造上，也更能代表中央别墅区中西包容、自然交融的生活质感。
识货的人不需要强词说服。云河玉陛成交的300多套里，有70%都是老客户推荐成交的。基本是看到项目的人，要么自己买一套，要么就推荐亲戚朋友来一套。
云河玉陛的买家很纯粹。除了看重北京“上东区”的资源，购房者很大程度是奔着龙湖来的。
过去这些年，从龙湖滟澜山到颐和原著，再到双珑原著、景粼原著等，龙湖的产品力一直没让观众失望。
更何况，这是几年来中央别墅区唯一一个新增纯商品房纯别墅项目，很可能也是区域内最后一个地块。有湖畔、田园，还有森林、草坪。
到这篇文章面世的时候，云河玉陛只剩下最后6套独院产品了。这六套称得上是整个项目的精华所在，户户都可以观赏到银杏大道形状项链上的景观。
发展了近三十年的北京“上东区”，门缝越来越窄了。就看是哪六家人，可以挤进这块飞地了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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