【看中国2022年9月12日讯】大家都知道，最近一段时间，中国各地的房价都不怎么涨了。
为啥呢？
在这里，希望用最直白的一些话给大家说清楚这事儿。
首先，我们都知道，不论什么涨价，总得靠资金的不断进入而推动。
大家从小接受“价值理论”的洗脑，但这套理论，本质上是个负反馈体系。负反馈的意思，是商品价格上涨引起价格下跌，而商品价格下跌引起价格上涨。这就是“价格规律”，被奉为圭臬的市场经济的基石，全世界商品价格的万有引力定律。
负反馈机制示意图（网络图片）
更进一步，为啥会有这样的负反馈理论呢？
传统的经济学也解释得很好：对商品消费者来说，存在“边际效用递减”；对商品供应者来说，存在“边际成本递减”。
所谓“边际效用递减”，就是你饿了，作为消费者买馒头，买1个不够吃，买2个刚刚好，买3个有点撑，买4个及以上，不能给你带来任何好处；所谓“边际成本递增”，就是你作为生产者，把铁棒磨成针，磨1根针，成本极高，磨100根，单根的成本就会下降很多，要是磨10000根针，那成本就会降到一个很低的水平上。
但是，完美的价值规律，却无法解释中国房价过去长达20年的牛市（2001-2020年）——过去20年，房子肯定是越来越多的，但价格却一直涨一直涨，供应增加并没有引起价格下跌，反而刺激了需求，房价越来越贵……
为什么中国房价能逃脱“万有引力定律”呢？
答案很简单——这是因为，人们把房子作为资产、而非消费的商品，这样一来，“边际效用递减”理论就会失效。
真要是做到“房住不炒”，作为消费品的房子，买1套够住，买2套换着住，买3套以上，那纯粹是累赘。但，作为投资品，买者的心态，会完全不一样，拿1个房本，拿2个房本，拿100个房本也不嫌多啊，只要将来能以更高的价格卖出去就行。
是的，根据人们总结的逻辑，在资本市场，资产价格并不存在“价格负反馈”定律，反而遵循“价格正反馈”效应。也就是说，任何脱离了基本生产和消费的资产，都存在着如下规律：
资产价格的上涨，不仅不会导致价格下跌，反而会导致价格进一步上涨；资产价格的下跌，不仅不会导致价格上涨，反而会导致价格进一步下跌。
画成图，是下面这样的：
资本市场的“价格正反馈”效应（网络图片）
当房子从消费品变为“资产”，它就开始遵循资产价格的逻辑。
一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直涨，一直涨；一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直跌，一直跌。
但请注意，任何资产价格每一轮上涨，都一定是该市场有了新的外部的资金进来，持续上涨的本质，是依靠新钱的不断涌入和推动，特别是到了后期阶段，会有大量的人借债买入，将价格推升至极端的水平。
反过来，当愿意或能够进入这个市场的新钱，开始变少，甚至进入的新钱，还没有流出的老钱多的时候，价格就开始逆转。
房地产作为一种资产，其最特殊的地方在于：它是唯一连接全国几乎每一位民众的资产，也是普通人唯一能够借债买入的资产，其他如股票、债券、黄金什么的，其市场规模和影响，都远远不能和这个市场相提并论。
因为参与的人最多、参与的钱也最多，所以，只要把房地产视为“资产”，并且允许“按揭”的国家，都一定会发生房地产泡沫，而且，这个泡沫，一定是该国某一轮经济增长的终极泡沫。
另一方面，任何一个国家的房地产市场，只要居民部门的借债能力到达极限，没有更多的“新钱”进入市场的时刻，就是房地产价格开始下跌的时刻。
大家应该经常听说：房地产周期，就是经济周期；10次经济危机，9次都是房地产；房地产泡沫是所有资产的终极泡沫……
之所以有人会这么说，就是以上讲到的原因。
现在的问题是——如何判断，中国房地产价格是否到达顶部？
根据上面的逻辑，我们需要观察的是“新钱”进入的能力，更准确地说，是居民们的借债能力，有没有到达极限？
在经济统计领域，恰好有这么一个指标，统计各国居民部门的负债水平——这就是宏观债务分析中的居民部门债务杠杆率。具体来说，就是居民部门债务/GDP。
最近30年，全世界主要经济体中，最著名的2次全局性房地产泡沫，分别是日本房地产泡沫和美国房地产泡沫。
日本房地产价格到顶时刻，是在1990年底，居民债务/GDP比例达到了71%；美国房地产价格到顶时刻，是在2007年底，居民债务/GDP比例达到了97%。相比之下，中国居民部门当前的债务/GDP是62%。
看起来，似乎还有相当的安全空间——可惜，这是一个错觉。
因为，各国居民部门承担债务的能力，不仅与该国的GDP规模有关，更与该国居民部门的可支配收入在GDP中的分配占比有关。只有居民部门的可支配收入，才能够用来支付房款以及贷款本金、利息，所以居民们真正的债务负担比例，应该是将分母的GDP规模，换成居民部门的可支配收入。
在美国，可支配收入一直占GDP的70%左右；而在日本，国民可支配收入只占GDP的60%左右；至于中国，居民的可支配收入，只占GDP的45%左右。这意味着，美国居民能承担的债务比例更高，而中国居民能承担的债务比例会偏低。
我们把居民债务/可支配收入作为观察指标，就可以看到各国居民真实的债务负担：日本的房地产价格，1990年在居民债务/可支配收入接近120%的时候开始逆转；美国的房地产价格，2006年在居民债务/可支配收入超过125%的时候开始逆转。相比之下，截止2021年底，中国居民部门的债务/可支配收入，超过了140%……
正如前文所强调的“负反馈”发生之后的结果一样，不管日本还是美国，其房地产价格逆转开始之后，哪怕政府多次出手救市，但在中短期内，其房价却再也没能起来。以日本为例，1991年泡沫经济崩溃之后，GDP差不多有30年没怎么增长，而可支配收入相比于GDP的比例，甚至还出现了持续下降，由此导致此后很多年里，日本居民部门债务/可支配收入的比例，长期维持在120%以上。高债务的基础上，叠加日本的老龄化，由此导致了日本的房地产价格一蹶不振，再也没有起来——一直到今天。
美国的情况稍好，为了挽救房地产，美联储在2008年不仅迅速将利率降低到0，而且祭出QE印钞大法，美联储直接上阵，购买无人问津的房地产抵押债券，以此支撑房地产价格。不过尽管如此，自2007年开始，美国的名义房价指数还是连跌5年，直到2012年之后才开始再度上涨，10年之后的2017年，名义价格才恢复到2007年的水平。至于经通胀调整的美国房价指数，更是一直到2021年初才恢复到2007年的水平。
而中国的现在，140%的居民债务/可支配收入比例，再叠加深度老龄化的人口结构前景——房价，又怎么可能继续上涨呢？
过去几年来一直有人在鼓吹，诸如北京、上海、深圳等“核心城市”的房产，就是所谓的“核心资产”，未来无论怎么样，这些“核心房产”，都不会跑输其他资产。
深入了解了日本和美国的房价调整数据之后，只能这样想——
东京，在日本肯定不是核心城市，所以在1990年之后的房价下跌中，一点儿也没少跌；纽约，在美国肯定不是核心城市，所以当2017年美国名义房价整体超过2006年的时候，只有纽约的房价还一直在那儿趴窝，全靠2020年疫情以来的暴涨才得以恢复……
所以，中国人买房的能力，实际上是用得差不多了……
