【看中国2023年5月5日讯】即便是房企花样促销及政策端持续加码，疫后的首个“五一”，楼市也没有出现火爆之势。
根据中指研究院数据，2023年“五一”期间（4月29日-5月3日），重点城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期增长约25%，较2019年同期降幅仍超两成。同比增幅较大的原因在于多个城市去年楼市成交基数太低。
相比于居民出游消费意愿的强烈，楼市与旅游市场形成了鲜明的反差。今年“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%。
在楼市需求热度方面，2023年“五一”假日期间新房和二手房需求热度都出现了同比20%以上的回落，为近4年“五一”假期以来的最低点。业内相关统计显示，一线城市的一、二手房需求热度跌幅相对较小，二线城市的二手市场跌幅相对最大，而三、四线城市新房需求热度同比跌幅相对最大。
对此，有专业人士指出，2023年以来，在防疫政策优化叠加楼市利好政策持续显效作用下，前期积压购房需求集中释放，重点城市在2-3月启动了楼市“小阳春”行情，全国房地产市场亦出现修复态势，但4月房地产市场活跃度持续性不足，购房者置业情绪下降，重点城市新建商品住宅成交规模环比回落。
也有分析人士认为，今年“五一”假日出游人数是近几年相对最高，“五一”出游热拉低了整体看房需求。有数据显示，一线城市2023年“五一”期间日均成交面积同比实现42%的增长，相比于2019年同期实现59%的增长。二线城市及三、四线城市2023年的日均成交面积分别同比2022年实现12%、33%的增长，相比于2019年同期均呈现大幅下滑趋势，且三、四线城市降幅远大于二线城市。
由此可以看出，一线城市的成交吸引力不断增强，而一、二、三、四线城市日均成交面积同比大幅增长是因为2022年成交基数较低导致。
事实上，为积极去化，“五一”假期积极引流、蓄客成为房企常规操作，而楼盘价值成为市场获客的根本。
越秀在北京新盘——越秀·星樾于五一假期之前售罄，创下北京77天从拿地到售罄最快日光盘记录。究其原因是国企品牌加持及楼盘位居科创高地朱辛庄的价值，让项目在还未开盘之时便引发市场提前关注。此外，保利、中海、华侨城、金茂等诸多房企在全国各地推出“一口价”房源。为吸引客流，诸多楼盘推出露营烧烤、砸金蛋、来访礼等花样营销活动。
位于深圳福田香蜜湖的顶级公寓项目——深圳东海国际公寓更是祭出“甩货”优惠杀手锏，假期推出5套特价房源，面积在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等。降幅最大的是一套约425平方米的大平层公寓，原价8200万元，折后7188万元，降幅高达1012万元，折后单价约16.91万元/平方米。
但即便如此力度优惠，楼市整体去化效果仍不及预期。
与此同时，在北上广深为代表的一线城市中，“五一”假期的分化也同样存在。上海项目到访量相比节前明显增加，因三批次新房项目陆续推出，市场供应较为充足。其中，杨浦区江浦板块保利建工海玥天汇，认购率达383%。北京、广州及深圳诸多楼盘皆有营销动作，但是除个别项目去化较好外，整体去化水平一般。
中指院数据显示，五一期间，北京商品住宅网签仅114套，成交面积为1.40万平，较去年五一假期降幅超六成。
楼市需求热度同样延续了分化的趋势。58安居客研究院数据显示，一线城市方面，上海新房需求热度同比出现了23%的增长。二线城市方面，杭州和西安新房需求热度出现小幅上涨，其他城市都出现了不同幅度的回落。三、四线城市方面，淄博成为四线城市中新房需求热度同比唯一上涨的城市，并且“五一”假期城市需求热度相比4月初上涨20%。
对此，有业内人士指出，当前购房者观望情绪仍较重，同时分化也十分明显，市场信心仍有待提升。尽管各大房企纷纷推出特价房，优惠力度增加，但成交量并未取得预期效果。
相比于一、二线城市的需求热度及成交的相对火热，三、四线城市库存积压成为目前楼市痛点。但是亦有热门城市脱颖而出。
以目前借烧烤出圈的淄博来看，数据显示，其“五一”假期城市需求热度相比4月初上涨20%。尤其是板块内的高端产品宏程云棠（均价在17000元/平方米），是“五一”假期间搜索量最高的楼盘，而其他项目的均价多在9000-12000元/平方米之间。
城市热度的提升能够拉动区域新房需求回升，尤其是以杭州为代表的二线城市，淄博为代表的三四线城市，不过要把这部分需求转化为真正的成交有待观察，如杭州关注较高的楼盘为城市改善型需求项目，而淄博关注最高的楼盘为城市价格标杆。
某济南央企房地产员工告诉媒体，淄博楼市比之前成交量剧增，一方面是因为去年楼市实在太差，另一方面与济南有很大关系。该员工分析称，因为济南房价涨得太猛，刚需去年150万主城以内就可以“上车”，今年150万只能去郊区买房，类似于在北京去年能买昌平的房子，今年只能去怀柔密云置业。所以，在济南买不起房子的一部分便可以在淄博购房，实现跨市通勤。济南与淄博挨着，高速开车就1个小时。而就全市均价来看，淄博8000元/平米，济南18000元/平米；核心CBD方面，淄博房价15000元/平米，济南房价40000元/平米。淄博在价格上有明显的优势。
业内分析人士指出，三四月份购房需求得到释放，在五月份旅游需求的外溢之下，楼市呈现阶段性环比回落属于正常现象，同比去年疫情期间楼市肯定呈现的是回暖。当然，对于三四线城市而言，激活楼市的关键是盘活存量、改善流通。我们的三四线城市开发商也推出了钜惠活动，聚焦刚需及改善人群的诉求，争取获得客流。
楼市需求的复苏需要地方当局的支持，宽松的政策也会刺激楼市成交。旅游需求刺激进而引流至楼市值得三四线城市借鉴。例如，以淄博及杭州市为例，通过烧烤流量的助力也在刺激城市经济的发展，带动城市品牌效应。因为区域经济发展在某种程度上决定着楼市的走向。城市热度能够持续，必定会对楼市成交带来促进作用。
