分析认为中国房地产泡沫化，后果可以很严重。（图片来源：Getty Images）
去年五月底的时候，当时的总理李克强召开了一个“十万人大会”，已经透露了很多地方政府出现财政危机。他表明中央政府也没有可能作出支援，只能在政策上增加灵活性，例如放宽地方政府发行债券的规范，让他们自行解决问题。
问题是造成地方财政混乱其中一个原因，就是过去多年来中央规管不到位，或者上有政策下有对策，让地方政府可以上下其手，胡作非为。其中一个最明显的问题，就是地方政府过度涉及房地产的投资及投机活动。
上次提到，2021年底的时候，中国大陆有超过十万家地产发展商。可以想想，十万家地产发展商意味着什么。全国14亿人口，即平均每14,000人便会有一间地产发展商。以每个住户平均有3.5人计算，即是每个发展商的平均发展项目，只是4000个单位。如果一个楼层平均有10个单位，就是有400个楼层。如果每幢多层大厦平均是20层高的话，每个发展商只是平均分得20楝20层大厦的发展数量。这个规模，只算是一个中型的居住小区。
从这一组假设的数据，已经足以说明中国现在面对的房地产泡沫有几重水份，处境有几荒谬，问题有几严峻，后果又可以几严重。
过去一段很长时间，中国大陆的房地产价格基本上有升无降，就算有时因为经济出现波动或政策出现调整，往往很快就会重拾升轨。固定资产的价格，在急速发展及高增长的经济体系下，一般都会水涨船高。房地产有凝聚财富的作用，也是一般人比较容易入门的投资工具，加上保值的预期，很多时政府的政策也鼓励大家买楼保值。
房地产的波浪理论也显示，只有经济持续有发展，就算楼价会有升有跌有调整，仍然都会是一波高于一波。对于中国大陆而言，问题是这个楼市的波浪曲线飙升得太快，而且每一个波浪的周期都很短，因而造成错误的观感及期望，以为只要能守住一段时间，投资房地产只会有赚无蚀，甚至有些人以为只要能够支付首期及申请到按揭，短期就能够产生资产增值的财富效果。
这种投资增值预期，不单影响了消费者的行为，也反过来影响了投资行为及生产行为。过去20多年，很多地方政府因为各种理由握有较丰裕的资金，或者与村镇金融机构合作，或与地产发展商合作，甚至自行或由家族成员组建地产发展公司。村镇政府又利用手头上拥有的不受制约公权力，去收地和改变土地用途，对房地产进行高风险的投资生产活动，总之是认为能够捞到钱的便不能执输，以为资金可以短期之内就回笼，他们就可以过水湿脚，小则发财，大则致富。
这种失序的资源投放，粗疏的规划过程，粗犷的发展模式，在地方政府层面其实早已有出问题的迹象。
2017年至2019年间，笔者曾经先后去过云南、四川、湖南不少地方看过。与十多年前比较，最大的分别是之前还有很多地方政府都依照中央的规定，不敢动一些最基本的农业保育地，也按照中央的规定，保留一定比例的农耕土地及业务。他们当然也会搞建设来捞钱，但还不至于一窝蜂地收购农民的耕地，然后以公共资源及公权力来大搞村镇房地产业务。2017至2019年间所见，可以说是工地处处，原本那些农业保留地，都变成了地盘。在湖南、云南的一些村镇，农业基本上已经绝迹。而建成的楼盘，很多都是空置，发展商或者地方政府为了加快资金回笼，便把那些地盘及地产项目的销售展销中心搞得堂而皇之，尽量争取有限的买家。买一米送一米又有，买别墅以半价计算又有，但仍然了有大量空置单位。因为投入的生产资源太多，建成的房屋单位数量太大，在中央推行强力抗疫政策，及因为世界各国对中国的经济策略逆转，经济出现调整的情况下，购买力根本就跟不上。
在差不多每一个地方的政府都是如此的情况下，他们就唯有互相举债，来为被掏空的库房填氹。在这个过程中，只要经济没有起色，就几乎没有赢家。地方政府固然面对沉重的压力，就连一些公共责任都无以承担，还要担惊受怕，恐怕被揭发之后会被追究。投入资源，利用地方政府权力搞房地产的发展商，有可能资金难以回笼，出现了会计及财务危机。如果是上市公司，情况就更加难掩饰了。而且不少地产发展公司也要向金融机构融资，资金回不了笼，实力比较弱的地产发展商便还不了债，也拖累了银行及金融机构。
地方的银行及金融机构，本来就缺乏完善的监管及规范，加上裙带关系，过往在经济好的时候，就有利可图，在放贷上对拥有公权力的村镇政府特别宽松，甚至毫无风险控制意识可言。去年出现几个省的村镇银行无法向存户支付存款，过度放贷，过度投资房地产很可能是其中的主要原因。
除了房地产之外，官员胡乱搞建设，挪用公款，地方金融机构失序，都是是造成今天地方财政困局的原因。而造成这些问题的根源．正是中共一党专政下的这种制度。
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