中国元旦假期房地产销量同比大幅下跌。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年1月3日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国住建部称2024年楼市政策仍坚持“房住不炒”的定调，但元旦假期中，房地产销量同比下跌26%。有研究表明今年房价仍会下跌，若楼市泡沫破裂将对经济和金融产生重大冲击。
元旦假期房地产销量同比大幅下跌
中国最大的独立房地产研究机构--中国指数研究院的表示，今年元旦假期期间，各地销售状态一般，营销力度大多延续节前冲刺水平，一方面，多数售楼处围绕跨年、冰雪等主题，开展营销活动，吸引客户到访；另一方面，延续促销优惠活动，以购房有礼、折扣、特价房源、成交送家电等活动为主，整体优惠力度较前期变化不大。但是除个别项目表现较好外，多地楼市表现较为平淡，且分化加剧。
根据中国指数研究院数据，2024年元旦假期期间，40个代表城市日均成交面积较上年元旦假期降幅超两成，降幅达到26%。其中，小城市的房屋销售降幅最大，降幅最多的地区出现了下降50%的情况。
业内人士表示，由于今年传统中国新年假期在2月份，因此1月是完整的销售月份，市场走势较为关键，1月销售需要保持一定规模才能为全年市场企稳奠定基础。
据自由亚洲电台1月2日报道，美国民间机构“信息与战略研究所”经济学者李恒青分析，中国民众购买新房的意愿降低，是因为对自身收入的预期也在下降：“正是因为他们感觉到自己的收入低，所以现在包括刚性需求的都不会去买，都会尽量的不买。”
李恒青还指出，民众不愿买房的另一个原因是大家普遍预期中国经济会持续下行。所以，中国房地产的价格还会再下降。两个主要因素，一个是自己收入在降，一个是房地产价格看降。
李强要求推进新型城镇化 为房地产解套铺路？
北京当局宣布了一系列措施试图重振房地产市场，但事实证明这些措施的效果有限，这加大了北京方面要求采取更多刺激措施以提振需求并向市场注入流动性的压力。
中国国务院总理李强2023年12月29日主持召开国务院常务会议，研究推进新型城镇化。
李强提出，“深入推进以人为本的新型城镇化，既有利于拉动消费和投资、持续释放内需潜力.....是推进中国式现代化的必由之路。”
李强表示，认识新型城镇化发展的巨大潜力和重大意义，把农业转移人口市民化摆在突出位置，进一步深化户籍制度改革，加强教育、医疗、养老、住房等领域投入。
城镇化与房地产市场
深圳大学经济学副教授马春辉认为，中国城市化率已经达到了65%，城市居民自有住房也将近60%，家庭人口数量在不断下降。“按照发达国家的经验，人口出生率下降，城镇化率达到65%以上，房地产基本上是与经济增长水平保持同步发展。因此，中国楼市发生一个转折点也合乎社会经济发展的逻辑”。
《纽约时报》中文网上周的报道指出，最初的楼市低迷已经演变成了一场全面危机。依赖房地产收入的地方政府预算不断恶化。中国金融体系受到冲击，资本市场已被掏空。多年来，政府、金融机构和企业的利益挂钩推动了中国房地产业的突飞猛进，一刻不停地动工让房地产变成了中国经济体量最大的部门。但随着房地产困境蔓延至整个经济，曾经推动增长的纽带如今正导致衰退愈演愈烈。
北京当局本月承诺要“积极稳妥化解房地产风险”，满足房地产企业的“合理融资需求”。看来情况终于严重到让北京表示有意介入，自2021年以来有50多家企业发生违约，但北京一直没有为陷入困境的开发商纾困。
“三年前，没人能料到会出现如此大规模的违约，”香港经济研究公司东方资本的董事总经理安德鲁·科利尔表示，“真是触目惊心。”
据中国官媒报道，复旦大学经济学院院长、中国经济研究中心主任张军在去年10月份认为，从整体经济数据可见，经济增长仍然偏弱，楼市、股市低迷。但与2008年相比，今天可刺激的地方也不多了，现在无论从投资、房地产、贸易等各方面，增长潜力都显著变小。
张军指出，现在经济下行压力中，有一个很重要的原因就是过度投资，其中包含大量政府支持的投资，很多投资没有合理的回报，打水漂的案例比比皆是，这个问题一直都没有解决。
有计算结果表明，中国地方政府宽口径的债务为90万亿元（人民币，下同），即使经过2015年后的债务置换和降息，现有债务的平均利息也应该为4%-5%。这就意味着地方政府每年付息至少需要3.6万亿元-4.5万亿元。众所周知，地方政府还债的主要来源是土地出让金，而地方土地出让金收入在2021年达到8.7万亿元的历史高点后大幅下降，2022年只有6.7万亿元，今年预期还会进一步下降。
张军直言，这样下去，可能将来地方政府的土地收入部分，都不能覆盖利息，这是一个很大的财务问题。也涉及到一个非常重要却一直没有解决的问题：地方政府过度参与经济发展。
中国楼市泡沫破裂可怕场景
日本经济研究中心上个月发布了对亚太18个国家和地区的2035年前经济增长展望的研究报告并指出，若中国房地产泡沫破裂引发金融危机，或导致其经济增长率停滞在1%左右，继而危及其到2035年实现国内生产总值（GDP）翻倍的目标。
在日本经济研究中心发表的这份《第九次亚洲经济中期预测》报告中，研究人员设定这样的可怕场景：若中国房地产泡沫在2027年破裂导致金融危机，届时中国经济的实际增长率可能降至0%，此后将维持在约1%。人民币兑美元汇率可能从当前的7.1贬值至9左右。
这种情景下，中国2035年名义GDP将为2020年的1.9倍，人均名义GDP（以美元计）将仅略高于1.5万美元。中国提出的2035年实现经济总量或人均收入较2020年翻一番的目标恐很难实现。即便在标准情景下，中国经济增长仍将持续放缓，到2029年降至3%以下，到2035年降至2%以下。
中国经济放缓还将影响其它经济体，除中国以外的17个国家和地区，2027年实际增长率将比标准情境下低0.7至0.9个百分点。
据《日经亚洲》报道，中国经济已被房地产问题拖累超过两年。北京当局加强对房地产企业的财政支持可能给金融体系带来过重负担。若处理不当，可能导致房屋销售低迷、价格下跌，进而造成银行坏账增加和中小银行经营风险扩散。报告指出，消除源自房地产和地方财政的金融风险是关键。
专家指该研究太乐观和保守
不过，专家指出，日本学者对中国房地产问题的评估过于乐观，可能与研究进行的时间和中国房地产问题加速恶化的状况，出现时间差有关。中国的政府财力亏空情况恶化的程度，已经远远超出了这些日本学者的想象，中国房地产市场泡沫正在加速破裂。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田认为，日本的研究结果太乐观和保守。中国目前的政府、企业和个人的债务总金额，估计已达到GDP的300%的水平，再加房地产爆雷的问题，危机只会越来越大。
谢田：“中共已用出各种各样的方法，降低利息和首付，让在校的大学生和退休人士等买房，已荒唐到这个程度，但也没有任何改善迹象。再进一步下滑没有卖地的收入，各级政府的收入减少，中共用什么来还？只能印钱，人民币最后可能要贬值至1比20、甚至30来解决问题，会导致中国老百姓财富的缩水”。
