习近平的“房住不炒”不了了之。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年5月6日讯】（看中国记者文龙综合报导）中国国家主席习近平此前为楼市定调“房住不炒”，成为7年来各级政府调控房地产的政策准则，但随着中国经济下滑、开发商债务危机爆发和地方政府财政压力剧增，“房住不炒”也不了了之。
中国楼市出现一个“死循环”
北京当局为抢救房地产市场，陆续松绑一二线城市的购房资格，中国施行多年的楼市限购令正逐渐退场，包括首都北京近日也放宽长达14年的限购令。对此，经济学家解读，解除限购代表中国国家主席习近平提出的“房住不炒”（房子是用来住的，不是用来炒的）楼市定调告终。
北京市住房和城乡建设委员会4月30日宣布，开放三类资格的购屋者在五环外添购一套商品房，分别是：已有两套房的北京市民家庭、有一套房的单身北京市民，及已连续5年在北京缴纳社保和个税的非北京市民。
早在北京之前，上海、广州、深圳、杭州、天津、西安和海南等地的限购措施也陆续松绑。例如，已在上海缴满社保五年的外地居民，可在外环以外的区域限购一套住房。
相较之下，成都松绑得更彻底：自4月29日起，不再审核户籍、社保等购房条件，也不限制购买套数。据中国官媒当日引述诸葛数据研究中心的统计显示，成都是继武汉、合肥、南京和长沙等地，第22个全面解除限购令的重点省会城市，而全中国已约有35城松绑限购令。
对此最新楼市振兴方案，按照贝壳研究院成都分院资深分析师吴倩雯的说法，新政有利于刚需库存的去化，也将巩固楼市的修复节奏，增强购房者的信心。
但是，房价看不到反弹迹象，民众不敢进场，而政府越卖力推广买房，民众越恐慌，担心房价再跌，如进入一个“死循环”。
习近平的“房住不炒”不了了之
各地方政府限购令解禁，释出的更大楼市信号是习近平7年前定调的“房住不炒”方针恐已不了了之。
习近平于2016年12月的中共中央经济工作会议首次提出，房子是用来住的、不是用来炒的说法，自此成为各级政府在楼市调控的指导原则，也被视为本轮房地产调控周期的起点。
在台北的台湾智库中国问题研究中心主任吴瑟致告诉美国之音，习近平“房住不炒”政策充满矛盾，因中国楼市已畸形发展多年，且以投机性或短期投资为大宗，因此打压房地产过激的后果就是，投资者资金断链，楼市泡沫快速破裂，更引发金融呆帐激增或房企倒闭潮，让各地陷入烂尾楼的惨况。“这个刺激方案(松绑限购令)，确实打脸习近平，或者是在粉饰习近平当时提出这个房住不炒的概念。禁令的松绑着眼于解决这些烂尾楼的问题，但是问题是消费市场的疲软，依旧没办法去刺激房地产有起死回生或是止血的作用。”
面对房地产危机，中国官方曾收购部分烂尾楼，改作社会住宅或保障房，现则放开限购令、鼓励买房，盼为房企去库存。不过，据野村证券的估算，中国烂尾楼高达2000万户，这么大的量体要去化，难度很高。
在英国伦敦的潘西恩宏观经济谘询公司资深中国经济学家林浩波(Kelvin Lam)也认为，限购解禁代表习近平的“房住不炒”政策已告终。
他分析，中国松绑限购可释放边际购买力，挤压出部分购屋需求，让新屋房价可稍为回稳。但他说，当买家耗尽，中国楼市很快又会再走下坡，因此，这些刺激方案只有短期效应，中国楼市的大量库存恐须至少两到三年才能去化。“中国楼市的核心问题在需求，但更关键的前提是，由于房产开发商的负债，消费者们对投入楼市失去信心，所以只要房企的负债、杠杆率仍居高不下或有问题，且时不时破产，一手市场就会受到冲击，买家需求就会偏低。”
楼市最后一块遮羞布揭开 上海加入“以旧换新”
上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会5月3日联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。表示将通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房。
商品住房“以旧换新”，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。
首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
据中国官媒报道，上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如、上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮介绍，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。同时，本次“以旧换新”活动，由相关平台（好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。
据悉，本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围。
房地产业内人士指出，在楼市的上行市场，是新房向二手房看齐；在下行市场，是二手房向新房看齐。根据统计，上海总价2500万元人民币以上等待入市的新房还有两万套。这场房地产保卫战，上海无疑算是最好的战场。相比北京，上海落户相对容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相当；相比杭州等新一线城市，上海对于土地的供应还算节制。上海的市场化、国际化，都是这场保卫战重要的背景，结果也不仅仅关乎上海——上海的楼市，是中国楼市最后一块遮羞布了。
