时评人颜宝刚认为,香港卖地制度已经失效。(摄影:庞大卫/看中国)
【看中国2024年7月10日讯】我曾在今年一月初在此专栏发文《停售官地陷入警号 全面撤辣及恢复勾地表作最后挣扎》,当时准确预测在二月底的财政预算案全面撤销“辣税”。至于有关卖地制度方面,则仅是中了一半:当时我预测政府会暂停卖地、并恢复勾地表制度,避免令楼市不再因为有土地流拍而做成负面效应。
当然,今天的勾地表制度未有恢复,是我的预测错了吗?但现实是政府的土地招标制度在楼市持续下行、发展商财务恶化、市民入市信心不足,已经变得难以运作,三个季度以来仅推出两幅“蚊型地”,反映的是卖地制度几乎全面崩溃。以今季为例,政府推地仍审慎,发展局公布只推一幅沙田住宅地,提供570伙。即使连同其他土地供应来源共涉1,790伙,今年度上半年供应只有4,065伙,仅达全年目标三成,按年大减超过一半,为主动推地以来逾十年同期新低。
发展局局长甯汉豪称,外围环境影响香港经济,加上息口未如预期般较快回落,故现时市况“的确比较淡静”是可以理解。至于就上半年卖地收入可能较少,甯汉豪则称,推地政策目标是为支持经济发展及房屋供应,至于地价水平会因应市况而有所高低,就每幅土地收回地价收入,会以“平常心”去处理。
政府主管土地发展的最高级别官员,居然用“平常心”去形容自己手头上最重要的工作,反映只有两个可能性:官员根本不在乎,否则就是无计可施,只好像今届政府其他官员一样只说一些“虚词”,真实原因相信大家心中有数。
翻查地政总署资料显示,由于已经连续两季变相近乎停售官地,在上季4至6月已知的地价收入,包括只有逾1亿元的补地价,以及九龙湾充电站地皮卖得近8,200万元。即使两幅小沥源地皮真的能够顺利卖出,市场估值合共亦仅最高达22亿,对全年土地收入要达标330亿元目标,仅完成约7%,与估算相距甚远。
作为甯汉豪上司、财政司司长陈茂波早前曾称,卖地计划较多地皮是下半年推出,却亦坦言预算案已预期,地价收入在当前环境会比过往少。事实上,就算特区政府本财年可按预算获取330亿元土地收入(已较上年度修订预算上升七成),仍是2008年金融海啸爆发以来第3低,与早几年等闲过千亿元,根本无法比较。
政府连续两季分别只推出一幅住宅地,测试市场反应用意明显:两幅地皮皆位于沙田,地点相对吸引、配套成熟,地价亦相对较低,入场门槛亦符合中小发展商胃口,有助政府卖地“试水温”,然而最终能否卖出抑或流标,还须拭目以待。
四大发展商优先降负债 难寄望吸纳滚存地皮
即使政府推出更多土地,对市场能否接受亦有疑问。要留意政府只推出两幅今年才新增的沙田地,其余滚存用地面对很大挑战,例如“重灾区”启德地价回落不少,当市区地价低企,大屿山海沙径及东涌东住宅地要出售就更为困难。
况且一手单位库存多,若政府硬推大型土地,发展商未必有兴趣,若导致流标对市场打击更大。事实上今天发展商面对的财困,不比2002年时“孙九招”时代更好,否则恒隆集团荣誉董事长陈启宗也不会有名言“所有发展商都在地狱”的说法,并表明“暴利的日子会一去不复返”。
正如陈启宗指出,现在有实力投地的发展商根本不多。作为华资四大发展商之一,新世界目前面临的难题是致力减债,最近就公布将在月底前完成出售80亿元的非核心资产,并传出赎回永续债,似乎再以巨额资金投地机会不大。至于新地亦受困于持有大量积压单位,单是西贡西沙大型发展项目就有近一万伙单位要在未来两年推出,近日筹组的银团贷款,息率就增加至银行同业拆息加0.85厘,以近日拆息持续高企,实际利率已高达5.35厘,远高去年平均融资成本的4.5厘,反映资金成本急增,当务之急应是尽快去库存。至于长实及恒地,因为旗下中环核心商业项目出租率远不及预期,恐怕亦分身乏术,难以参与本地投地。唯一有能力的本地发展商,恐怕是目前处于净现金水平的信和,但黄志祥的“数口精”,除非政府愿意接受超低价入标,否则地皮仍然很大机会流标收场。
高地价政策不合时宜 恢复勾地表让出供应主导权
如果说97回归之后,到今天的“新.香港”仍然没有变化的,不是政治、经济或法治制度,而是由殖民地年代已一直执行的高地价政策。这个政府口中绝不愿意承认的制度,高地价政策造就了楼市兴旺,政府卖地及印花税收入令香港有条件长期维持低税率;全港六成市民居住于自置物业,高楼价亦制造财富效应。现今楼价持续向下,政府收入大减,二百多万个业主也不会高兴,可是高地价高楼价蚕食香港整体竞争力、本地市民亦需要承受高物价的“伤害”。
政府减慢推地以“时间换空间”,但本港楼市正面对结构性的转变,随着年初“撤辣”效应消失,近月楼价又见下行压力,影响发展商投地意欲,最终又令库房出现巨额财赤。以目前楼市状况比去年差,中原城市领先指数已连挫3周,创逾7年半新低,重返2016年10月中时的水平,较2021年8月历史高位大跌25.89%,不要说今年度的卖地收入可以达到330亿元目标,甚至很大机会低于上年度的194亿元,令下年度(2024-25)政府的财赤又会远高于480亿预测。
我仍维持要解决目前卖地制度的困局,政府就要让出土地供应主导权予私人市场,即是恢复勾地表制度是唯一可行方法,好处是有意投地的发展商都可以向政府申请,并申报底价;如果达到政府估计之市场价格,该土地即告“勾出”,纳入拍卖,而申请者必须参加,因此勾出的土地肯定可以卖出,避免因为流标对楼市带来另一波冲击。
当然政府因此要损失卖地收入,但既然本来就不会多,将主导权交回私人市场可以令楼市加快完成调整,政府就应专心处理削减开支,包括减公务员人工。近日标准普尔等国际信贷评级机构表明,现时对香港主权评级乃建基于财赤会逐步收窄,政府能否以卖地收入是“平常心”面对去说服对方?还有未来几年政府要每年发债逾千亿来应付基建工程,日后又可以如何还债?恐怕公共财政已陷入恶性循环,根本看不出有何出路。
来源:自由亚洲电台
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