從2005年開始，房地產綁架中國經濟的說法就流傳甚廣，政府和公眾似乎都認為中國經濟增長嚴重依賴房地產，房地產的興衰決定著中國經濟的興衰，這種說法直接導致了房地產調控的投鼠忌器。最近，渣打銀行發布報告認為，年底前中國房價將大幅下降（一線城市降幅將為20%-30%），過快的降價可能會迫使有關部門年底前取消緊縮措施。目前看來，因為忌憚影響經濟增速，這輪房地產調控又有虎頭蛇尾之虞。
世界上有許多說不清道不明的因果關係，就像是雞生蛋還是蛋生雞一樣，房地產和中國經濟的關係似乎也是如此。雖然二者的因果關係需要經濟學家進行嚴謹的證明，但從簡單的經濟常識來看，儘管房地產和中國經濟之間肯定是相互影響的，但房地產更多地要依賴中國經濟的增長，而不是相反，房地產不可能一枝獨秀地支撐經濟增長，它更多的是經濟高增長或預期之下的附屬品。
過去30年，作為一個出口導向型的經濟體，中國經濟增長嚴重依賴的是出口（除此之外，還包括政府主導的基礎設施投資），可以說中國經濟是被出口綁架了。未來中國經濟高速增長能否持續要看出口，如果金融危機過後出口擴張難以持續下去，中國經濟就要在增長驅動力向內需轉型的過程中經歷中低速增長，再加上人口老齡化的威脅，即使存在剛性需求，房地產市場也難以大有作為。
之所以會眾口一詞地認為房地產綁架中國經濟，是犯了簡單的唯數據論的錯誤。從消費、投資和淨出口這三駕馬車對經濟增長的貢獻率來看，淨出口的貢獻率一直看起來不高，2001─2004年之間一直都是個位數的水平，2005年達到近年最高點24%的水平，2006年和2007年一直保持在20%左右，2008年和 2009年分別回落到9.2%和-44.8%左右。看到這個數字，人們會本能地認為中國經濟還是依賴消費和投資的。在消費比較穩定的背景下，更多地依賴投資，而且隨著房地產開發投資2003-2007年平均27%左右的增長水平，佔城鎮固定資產投資的比重超過了20%，佔GDP的比重接近10%，所以有人會認為這段時間中國經濟嚴重依賴房地產。
但是，這種靜態的比較消費、投資和淨出口貢獻率的缺陷是忽略了他們之間的相互關係，從而低估了出口、高估了房地產對中國經濟的影響。對於中國經濟來說，出口是源動力，它不僅直接影響到GDP，還間接影響到消費和投資，其中也包括房地產開發投資，從而帶來連鎖反應，在這一過程中，房地產開發投資是被動的和滯後的。
從上圖可以發現，2007年第二季度開始，出口開始下滑，中國經濟增速也同步開始下滑，而此時房地產開發投資還在增長，房價也在逆勢上漲，它們直到2008年一二季度才轉頭向下。隨著2008 年三季度出口的大幅下滑，中國經濟迅速探底，但同時政府主導的投資開始發力，扭轉了經濟增速下滑的態勢，而房地產開發投資在2009年二季度以後才逐漸恢復。
這意味著，房地產並沒有綁架中國經濟，它既不是中國經濟增長的源動力，也不是中國經濟下滑的源動力，即使房地產行業牽扯多個行業具有波及效應，但在房地產開發投資下滑的過程中，在政府主導的基礎設施投資的支撐下，中國經濟依然可以保持穩定增長。值得一提的是，在經濟下滑期房地產也沒能挽狂瀾於既倒，將這樣的產業作為支柱產業十分滑稽，認為這樣的產業綁架了中國經濟也十分滑稽。
事實上，這也間接證明了儘管投資可以拉動經濟增長，但經濟增長最終還是要依靠消費需求，在外部需求下滑導致的經濟下行週期，無論是房地產投資還是其他民間投資都是扶不起來的阿鬥，這也是凱恩斯主張在經濟危機期間政府通過財政支出增加有效需求的原因所在。中國經濟的問題在於太依賴外部需求了，而不是國內的消費需求，所以導致金融危機期間難以獨善其身，不得不採用大幅增加政府支出和通過銀行信貸搞基礎設施的短期措施，這一大干快上的做法將帶來嚴重的財政壓力，不是要面臨地方政府債務激增，就是要面臨銀行壞賬激增。
總而言之，中國經濟是被出口綁架了，為了擺脫外部需求的不確定性，為了擺脫被綁架的滋味，必須增加國內消費需求的比重。而房地產在中國經濟的興衰週期中只是個傀儡和附庸的角色，除了對經濟增長的影響被誇大了，對地方財政收入和銀行信貸風險的影響也被誇大了。目前，土地出讓金僅佔地方政府財政總收入的20%左右，房地產類貸款佔銀行貸款的20%左右，都是一個不算太高的比重。房地產之所以成了一個不甘寂寞的配角甚至主角，這是因為是中國政府而不是中國經濟被房地產綁架了，政府工作人員通過房地產可以方便地獲得種種不菲的灰色收入，也許他們害怕的不是房地產對經濟走勢的影響，而是對其個人收入走勢的影響。
来源:華爾街日報中文網
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