上與首鋪，總讓人想起道光來，不近聲色、勤政節儉到讓人無話可說，但後人依然溢之「庸」……
本來不想說近期房產調控政策的，因為覺得實在無聊，這調調兒，扯了近十年了，還在扯！說句不好聽的，星空大師就是辦公廳主任的出身，他搞經濟的水平能高到哪裡去？天下智士為其搞出來的二逼政策絞盡腦汁，不嫌丟人麼？但由於前幾天向朋友們推薦了地產股，所以近期不少朋友追問我後勢如何，我不得不寫點什麼以澄清觀點。股市走勢，我不敢說，不知道，要是清楚，現在早就躲到三亞隱居去了，但房地產行業未來形勢我知道：這政策出沒出，落實沒落實，效果都差不多，這麼說吧，你看看過去房地產調控政策效果如何，未來也就如何。
何出此言？大家需要明白一個簡單的道理：加稅，永遠只會增多交易成本影響成交量，但不會影響價格。因為市場的房價是供需力量均衡的結果，買家的購買力只有那麼多，一套房子，他最多只能出到100萬，那麼這裡面20萬被政府拿走了，或者給賣家，對於買家而言，其實沒區別。但賣家利潤卻因為加稅20%少了20萬，那麼100萬這個價格水平的房屋供應量會急劇減少，因為潛在賣家會因為實際價格不滿意不願意出手。結果怎麼樣呢？ 市場房屋實際供應量減少，交易蕭條同時價格不變，除非由於減息或者城鎮化加速、人均收入增長等其他因素導致需求增長，導致房價繼續上漲。
小產權房合法化，或者農村宅基地自由流轉，中國房價立即下跌三分之二，但政府每年財稅少收七千億，你覺得這事靠譜麼？
以上是簡單的經濟學分析。記住，調控物價的唯一方式，要麼是抑制需求——限購令其實也算，但抑制房屋需求的關鍵在於緊縮貨幣，要麼就是增大供給——這就是要放開土地供應，或者簡單讓小產權房合法化，或者農村宅基地合法流轉，賣給城裡人。政府調控地產政策過去奏效的部分，在於抑制需求，限購令和緊縮貨幣導致大家不能借貸廉價資金買房，或者乾脆不讓買房，那麼房價自然漲不上去，至於刺激供應這塊，政府胸脯拍得山響——三千萬套經濟適用房，你現在見到政府還在談論此事麼？
所以，不見緊縮貨幣，不見土地一級市場鬆動，其他調控政策都是扯淡。那麼如何看待今後房地產走勢呢？我見很多人都跳出來說，今年是中國房地產崩盤元年。我明確告訴大家：不可能是今年。為何？因為房租還在漲。房租是觀察地產行業走勢的核心指標，因為它反映著中國城市房屋的真正需求，不管空置率，不管房嫂房姐房叔，它直接反映市場房屋供需的均衡水平。今年一月份，全國各地城市，尤其是北京上海等大城市，房租還是漲得厲害。
我現在傾向於用銀行理財產品收益率，作為市場基準利率的標桿——因為市場利率開始放開了……
第二個原因，在於市場利率水平在降，確切說，是一直在降。以銀行匯票貼現率或者理財產品收益率為風向標觀察，最緊縮的時刻是在2011年11月附近，在以後就一路下跌至今。以銀行理財產品收益率為例，2011年四季度最瘋狂的時候，銀行理財產品年化收益率居然有到10%！而現在很少能有過5%的了。
北京上海的房租，一方面在連拉漲停，一方面，市場利率在持續走低，然後你告訴我，今年是房地產崩盤元年，我只能當笑話聽。
那麼星空大師這十年來房地產調控都是笑話嗎？是的，都是笑話。我觀察他和他後面的智囊團隊好久了，也觀察和分析中財辦的幾個大腦袋好久了，感覺他們真是遇到好時候，因為他們在任上無數瑣碎的愚蠢，都無法抵消前任幾個硬梆梆的正確。沒辦法，這真是好運氣。但他們的愚蠢，肯定會讓後來人買單，對於後任者以及市場人士而言，這輪調整政策裡面背後最大的好消息，就是，這或許是最後一次折騰了。
来源:博客
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