【看中国2023年9月15日讯】2023年6月28日，港交所官网挂出“珠海万达商业管理集团股份有限公司”（以下简称“珠海万达商管”）上市申请。联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。
珠海万达商管分别于2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所递交申请，间隔都是6个月。第三次努力失败后（今年4月25日，珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正式失效），缓了两个月才发起第四次冲刺。
假如今年底不能成功上市，万达方面需回购2018年发行的股价并按年息8%支付利息，连本带息超过400亿。
40亿都有可能是“压垮骆驼的最后一根稻草”，何况400亿，王健林只有背水一战。
从重到轻
万达、万科均为中国最成功的房地产开发商。
王石主张做“最后一个住宅开发商”。直到郁亮等新生代接班，万科才开始涉足商业地产。
王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不像住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。后来的事实证明，采取“三高一低战略”（高杠杆、高负债、高周转、低成本）快速“滚动”的恒大，暴雷的危险很大。
另一方面，随着中国经济的发展，对商业地产的客观需求日益庞大。无数事例证明，商业地产“零售”给众多小业主（也就是未来的摊贩），消费者接受服务的体验很难得到保障，并且大概率导致“劣币驱逐良币”。
王健林选择了王石不敢走的“险路”。他解决资金周转的模式可以总结为“以售养租”。即用物业销售现金流支撑“只租不售”部分的持有成本。
2011年、2012年、2013年，万达商业地产物业销售金额分别为240亿、250亿、443亿。在2014年9月提交招股申请前，持有的商业地产估值高达1787亿（采用的估值方法是“租金资本化”）。2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市，发行价48港元/股。
2014年10月8日，在一篇《首富光影下，万达模式面临拐点》的文章中，人们发现万达销售产生的现金流日益萎缩、直至告负，投资活动现金流出势头不减，缺口只能靠债权融资和股权融资填补。文章认为，“万达‘以售养租’，实际上是‘以融养租’”。
王健林意识到“以售养租”模式的巨大风险，开始推动“轻资产化”。在2016年公司的工作报告中，王健林给出了两个模式：
1）投资模式。别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营。
2）合作模式。别人出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。
轻资产模式能发挥万达的品牌、管理优势，获得稳定收入，同时可减轻债务负担，降低风险。
2017年上半年，万达集团营收1348.5亿元。其中，重资产的地产业务收入568.3亿元，占比42.1%；轻资产的服务业收入780.2亿元，占比57.9%。年中，万达骤然加快了轻资产化进程：2017年7月将文旅、酒店资产分别卖给融创、富力，回收现金670亿、减债440亿。事后看，万达因祸得福。
2018年3月，“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理股份有限公司”（简称“万达商管”）。2019年底，万达商管将房地产业务尽数剥离，成为纯粹的商业管理公司。
根据2023年6月28日公布的申请文档，截至2022年末，珠海万达商业管理没有短期、长期借款！
2016年的万达商业地产，持有巨量只租不售的商业地产，背负数千亿银行贷款，如果没有及时收手，今天的处境会比恒大更惨。
冲动的惩罚
2014年12月23日，大连万达商业在香港上市（简称“万达商业”）。
虽说是“以售养租”，但八成以上营收来自物业销售。持有并运营物业获得的租赁/管理收入只占营收的一成。当年的万达商业仍是典型的房地产开发公司。万达商业上市后，股价低迷，长期徘徊在每股净资产附近，王健林认为万达商业被严重低估，于是启动了私有化。
2016年9月20日，大连万达商业退市。
话分两头，2015年8月31日，大连万达商业向中国证监会递交了招股文件，拟上市资产主要是商场管理、酒店、文旅三个分部。
2016年，万达向机构投资募集资金用于私有化，并承诺两年内A股上市，否则回购全部股份并支付利息。
2017年年中经历股债双杀、大规模变卖资产等变故，2018年回A无望。万达引入腾讯、京东、苏宁、融创等投资者，把私有化时募集的资金替换下来，上市最后期限亦被推迟到2023年10月31日。
2021年3月23日，大连万达商业宣布撤回A股上市申请。同年10月，以“珠海万达商管”为主体，向港交所提交上市申请。
2023年6月28日是第四次提交。转眼又过去两个半月，距最后期限仅剩下一个半月。
不满港交所估值低，愤而私有化；经历A股排队、变卖资产、撤回A股上市……一顿操作猛如虎，苦苦追求的目标，最终竟是重新回到港交所上市。早知今日，何必当初？
终点又回到起点，到如今才发觉……更惨的是把自己逼到背水一战的境地，连“回到起点”都成了奢望……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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