【看中国2024年8月21日讯】中国楼市持续低迷,各地方为了救市,也是各出奇招,百花齐放,而这些招术里面,最常用的一招,就是零首付买房了!
过去,每逢楼市不景气,零首付买房,这个噱头,就会拿出来用,因此来吸引更多购房者。
为什么会有零首付买房?
在楼市里面,有一个现象:中老年人买房,往往不缺首付,而是月供。
这个很好理解,到了一定年纪,大家身边多少有些存款,但因为退休了,或者被裁员了,收入就降低了,这个时候买房,大家往往担心的是月供的压力;而年轻人买房,恰恰相反,他们从事朝阳行业,收入在递增;但由于工作没几年,再加上花钱大手大脚,也没存下多少钱,这个时候,他们买房,最大的担忧不是月供的问题,而是首付款不够;所以,要吸引更多年轻人来买房,就得继续降低首付款比例,最好是零首付!
最近,各大城市都兴起了零首付买房,在深圳、在广州、在杭州、在长沙,全国各地,几乎都有零首付买房的行为。
毕竟开发商也想加速回笼资金,地方管理层也有意促进楼市成交量升温,年轻人存款又不够,零首付买房,符合三方利益,逐渐大行其道!
常规的“零首付”买房操作手法
一般来说,市面上的零首付买房,分为两种操作模式:
第一种操作模式:高评高贷。举例,你想买一套房子,开发商愿意100万卖给你,按照首套房15%的首付款比例,你需要支付15万的首付款;但你年轻呀,刚参加工作没两年,手里面钱不够,怎么办?
没事呀,开发商利用银行关系,这套房子给你调高银行贷款评估价,这套房子银行评估价为150万,按照8.5成贷款,你能从银行贷款127.5万的贷款。100万用来支付开发商的房款,剩余27.5万装进自己兜里,但是你此时需要还银行的总贷款,就不是原来的100万房款了,而是127.5万的贷款。这样操作的缺点是:你虽然零首付买了这套房子,但是你贷款总额增加了,月供也相应增加了;这样操作的优点,就是你手里面多了27.5万的流动资金,能够缓解未来2-3年的还款压力;
第二种操作模式:找垫资方。此时你手里面首付款不够,好,开发商帮你找资金方,给你把首付款先垫进去,你去办理银行贷款,把房子买下来之后,再去申请信用贷、消费贷、装修贷,通过贷款渠道,一笔把钱拿出来,去还之前的垫资方的钱。
其实,以上两种手段买房,严格意义上来说,都是违规操作,但楼市低迷期,很多地方和银行都是睁一只眼闭一只眼,因为大家都有这个需求。
这其中,对开发商、银行都是有利的,毕竟大家在里面赚到钱了,而对于真实购房者,其实还款压力反而增大了。
那为什么有购房者愿意这样操作呢?很简单,就像前面提到的,首付款不够,但是收入还可以的年轻人,他们愿意呀。提前住进心仪的房子,同时手里面现金流是充沛的,至于每个月贷款多还两三千,他们就不那么介意了。
说白了,就是年轻人买房,比中老年人胆子确实会大一些,但承受的风险,也会高一些;但话说回来,羊毛还是出在羊身上,楼市低迷期,大家预感未来房价还会继续下跌;
这个时候,其实不会有多少人愿意冒险,采用零首付买房的,但是在楼市行情好的时候,很多人都愿意采用零首付买房,为啥?因为他们预判房价未来会涨,至于每个月多还两三千的房贷,他们根本不在意!
关于零首付买房,最新政策出来了
这里给大家讲的,是市面上最常见的两种零首付买房的操作手法,但现在不一样了。就在前两天,成都住建部门发布了一条新政:支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
政策文字比较难懂,我翻译成大白话,那就是现在首付款比例,你们可以自己定了,你想三成,那就三成;你想两成,也可以;你想一成也可以;甚至零首付,都没有问题。
银行可以直接把你的首付款做到房贷里面去,但是请注意,银行也不傻,并不是所有人,都可以享受到这样的政策,是有规定的,这条政策仅限于手里面有两套房子,且贷款已经结清的人,可以这么操作。
看明白了吧,就是你没钱,没收入,银行是不会同意了,这样也会增加坏账的风险。但是你有钱有实力,好呀,我欢迎,其实这种零首付方式,就相当于银行给了你一张大额信用卡,这是一个逻辑!
你想一下,银行会给一个穷人,发一张大额信用卡吗?肯定不会,银行只愿意给有资产的人,发放大额信用卡。而这次零首付买房的条件,就是手里面必须握有两套房,且房贷已经还清!
那么你再仔细想想,手里面有两套全款房的人,他们差首付款吗?差月供吗?
好,大家再想想,如果这条零首付买房的政策,执行效果不咋滴,那这个口子,是不是继续会放开?
答案是肯定的,我只想告诉你的是,零首付买房是未来几年的一个趋势,而且,这背后的目的,其实是要极大程度,刺激大家去买改善房。因为刚需房总价不高,200万的房子,首付1.5成,也就30万,对于一个年轻家庭,压力不会很大,家里老人支持一下,就能上车了。
但是改善房不一样呀,一线城市改善房最少1500万了,强二线城市也得500万-800万;也就是说,一线城市买改善房, 你的首付款最少要300万,二线城市也得差不多100万的首付款。
为什么成都这么在意要推广零首付?因为成都的改善楼盘很多呀,推广零首付,能够吸引更多买家,去库存!
总结:零首付买房,是陷阱还是馅饼?
咱的预感是,未来几个月,全国各地都会刮起零首付买房的风,这个时候,你要不要跟风呢?给出3点参考:
1,如果你是刚需,就别搞零首付了。原因有很多,一个是你本来钱就不多,还被银行多赚走一些利息,你生活压力增大了,其次刚需房未来保值性和升值性走弱,你不划算呀,很大概率下,刚需选择零首付买房,都是被开发商和银行割韭菜。
2,如果你有实力选择零首付,那么你也得看当地政策,到底支不支持零首付。明白这个意思吗?如果你所在的城市还不支持零首付买房, 你用一些手段买了零首付的房子,还是会存在风险的,比如说倒查,或者房价走低的时候,银行为了降低风险,让你提前还一部分贷款,这些风险,你都要考虑进去;
3,一切都要看城市、产品和地段。如果这个楼盘确实是改善盘,地段也很给力,产品给力,你预判这个楼盘存在一定的稀缺性,未来有升值潜力,且你所在的城市又支持零首付买房,这样的情况下,你买入也不是未尝不可。
当然,还有一种个例情况,你买房,其实不是为了简单住,而是把房子当成融资工具,你现在手里头有一个非常好的现金流生意在做,现在只需要加大投入,就能有确定性的回报;
这个时候,你为了融资,买一套房,选择零首付,还能从银行倒拿钱,这种方式也是可行的;总之,风险如果可控,问题就不大,但关键是,很多人误判了风险,结果背了锅。
最后,综合建议:
当前经济形势不太明朗,不建议大家玩高杠杆游戏,还是那句话,除非你手里有非常好的正向现金流项目在做,否则不要选择零首付买房,即便是优质改善房,也不要轻易冒险。
不管是买房,还是投资,我们要追求的是确定性回报,尤其是逆势期,最好的东西,就是正向现金流;如果是顺势期,冒一点险,是可以的。
千万千万不要误判了形势!大家还需要静观其变,静待花开,现在动手,还早了一点!寒冬并未过去,你就把羽绒服脱了,可是要冻伤的……
责任编辑:宇真
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