【看中國2018年1月13日訊】最近，以蘭州、南京為首的部分城市又在放鬆房地產調控政策，讓一些人熱血沸騰。其實，不斷「調控轉空調」已經不是一次兩次，見怪不怪，先看看為何要放鬆調控。
從各省財政收支來看，很多省市已經陸續出現財政赤字，主要依靠東南沿海省份的財政盈餘通過中央的財政轉移支付來彌補。
以往，僅僅是東北、西北、西南等少數省份有財政赤字的時候，用其它省份的盈餘是可以完全彌補的，因為「地主」多「貧農」少。但近年來，隨著財政有結余的「地主」越來越少、赤字的「貧農」越來越多之後，這種狀態就難以持續了。特別是當山東、河南、四川等經濟和人口大省也陷入赤字的時候，「地主」家（現在只剩下廣東、江蘇、上海、浙江、北京、福建）的餘糧就不夠了，有很多網文都在說明這一點。另外一個因素還要考慮，赤字省份的赤字額還在擴大，更加重了「地主」的壓力。以本次率先放鬆樓市限購政策的蘭州所在的甘肅省來說，2010-2016年接受中央的財政轉移支付金額分別為1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3億元，2017年1-11月，全省一般公共預算收入734億元，支出2872.7億元，赤字2138.7億元，全年赤字預計會超過2300億元，甘肅的財政赤字尚在繼續逐年增長中。這符合社會趨勢，經濟增速下滑時期，各種社會矛盾會集中爆發，推動財政支出繼續增長。
隨著赤字省份的財政赤字擴大，地方債務規模就會不斷膨脹，現在，地方債風險已經是經濟的核心問題之一。也所以，近日財政部用嚴厲的措辭發文，誰家的「孩子」都要自己抱著，不要期望中央兜底。
繼蘭州之後，南京也開始鬆動房地產調控政策（圖片來源：公有領域）
可是，在地方債的形勢很嚴峻、需要嚴控的情形下，中央轉移支付的能力又受限，面對自身不斷擴大的財政赤字，甘肅這類「農民同志」就會問：您總得給條活路吧。最終，只能默許有些地方放鬆房地產調控，期望在地裡刨出幾塊「金子」，暫時度日。
但今天的放鬆調控與以往已經有所不同。
以前的房地產走勢，雖然有政策推波助瀾的因素在內，但最主要還是受央行的調控。2015-2016年，如果沒有央行開閘放水，注定無法將房地產刺激到沸騰。可去年和今年，美聯儲正在連續加息縮表，歐洲央行也開始收縮量化寬鬆的規模，日本央行在上月已經開始小幅縮減資產負債表，歐美大多數央行都在收縮的路上；歐美很多國家都在推動減稅，這會刺激資本外流；但最重要的是，2018年的通脹很可能是持續走高的態勢，如果爆發能源危機（氣荒或許只是個引子），利率必須快速走高，等等，這些因素都會制約央行的放水行為，並不斷放任利率走高。資金成本的不斷上升，限制了地方政府放鬆調控的效果。
再一方面，經過過去三年房地產的繁榮，居民的槓桿率已經大幅增長。根據中國社科院的數據，2014年居民部門槓桿率只有36.4%，而估算2017年末居民槓桿水平為57%，居民的負債能力和購買力已經比三年前大幅下滑。過去三年多，房地產的繁榮對實體經濟帶來持續的衝擊，當華為和中興這類企業都開始裁員的時候，再迴避失業率的上升就有點欲蓋彌彰了。這讓人們的收入增長受到限制，即放大原有債務的風險，也制約了居民繼續加槓桿的能力。
基於上述因素，現在放鬆房地產限購的效果會十分有限。從2016年開始到現在，房地產展現的就是有效需求持續耗盡的過程（成交量不斷縮小），現在一些地方政府放鬆限購，實際是在加速這一耗盡的過程。當有效需求徹底耗盡，在利率不斷上升、居民負擔不斷加重的情形下，樓市自然會迎來變局。
但是，中國的房地產泡沫會以日本的模式破裂嗎？會以次貸危機的方式表現嗎？筆者認為也不會，一定是以符合社會體制和社會文化的方式「去槓桿」。
中國現在最突出的問題是什麼？是以往十幾年貨幣超發太嚴重，最終需要以「去購買力」的方式「去槓桿」。
去年，已經有很多城市推出了限售的「樓凍」政策。以前說過，這實際是破壞私人資產負債表的過程。因為任何商品只有交易才有價值，沒有交易就沒有價格，也就不存在價值，所以，價格是價值發現的手段。樓凍就是讓房屋喪失（或一段時間內喪失）價格，進而喪失價值，這是從個人的角度來看的；但從商業銀行的角度來看，按揭貸款人需要按時還本付息，房屋的價值是永遠存在、而且是不變的。所以，同樣一套房子，樓凍之後，從所有人和銀行的角度來看是不同的。這就破會了私人的資產負債表。
未來，當樓市出現危機的時候，管理者可以無限度增加樓凍的深度（時間）和廣度（範圍），穩定市場價格。如果永遠不准許出售，同時，本地區又不具備良好的租賃需求，從私人的角度來看，房屋就徹底喪失了財富屬性。不幸的是，商業銀行的債務是永遠不變的。這種對私人資產負債表的破壞，實際是中產破產的道路，未來，大多數中產都會陣亡在這條道路上（今日做個記號）。
從數字來說就是：某人總財產200萬，負債100萬，淨資產100萬，這是中產；當200萬的總資產無法變現，失去或大部分失去財富屬性的時候，就是窮光蛋，緣於負債不變。
如果樓凍還不能完全限制價格的波動，還有更辣的招數。近日，珠三角的東莞和惠州，已經宣布了房地產交易的熔斷機制，所謂熔斷，就是指當房價波動幅度超過一定的範圍，就無法網簽，交易中斷。條款規定，只要價格下跌15%，就自動熔斷。當市場無法成交的時候，也就不存在價格，對私人來說，一樣是房屋的財富屬性喪失。
樓凍和熔斷，從原理上可以完全限制樓市價格的下跌，因為可以讓交易價格不再存在。
當財富屬性喪失之後，私人部門就失去了購買力，這就是以消滅購買力為目的的「去槓桿」。
但從本質上還是無法改變趨勢，只是讓趨勢變得緩和而已。因為限制交易的時間延長之後，就會有人因為失業、收入波動等因素無法按期還本付息，就會在商業銀行體系積累壞賬，商業銀行只能被動拋售抵押物（當然是通過法律的形式）。此時，管理者並不能限制金融機構的出售，因為這會導致金融系統被擠兌，這是嚴重的社會問題！所以，從市場來說，即便價格下跌15%以後被熔斷，但拋盤依舊是存在的，只是讓趨勢變的緩和，同時，將私人部門的交易需求從交易系統中剔除。
這裡可以理解為，讓「金融機構」先走，這是保護銀行的手段。
管理者可以以任何手段限制價格發揮作用，讓「價格」相對平穩，但都會以私人財富喪失作為代價，與日本式的樓市崩盤、財富部分喪失沒有本質性的區別。是讓樓市崩掉好、還是讓房屋的私人財富屬性（在商業銀行的角度，財富屬性不變）喪失或部分喪失更好哪？這是仁者見仁智者見智的事情。但從體制需求（將土地財政的收益盡力最大化、延續儘可能長的時間）、商業銀行的需求、消滅貨幣超發形成的購買力的需求以及國人的面子需求來看，後者更適合國情，也所以，管理者需要走這條路，這算順從民意吧。
任何經濟現象的結局，最終都取決於一國的文化和相應的體制，房地產也不會例外。
責任編輯:靖曄
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