一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。
笔者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，比如对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不用压力情况下的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线，超过安全线以上的贷款存在违约风险。”
此外，“房地产价格下降将对借款人还款意愿产生影响。”他说，银行需要对房产价值进行重新评估，在房产初始评估价格的基础上，对最新房产市场价格进行测算，结合房产变现能力，考虑在三种压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。
对房地产开发贷款而言，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
土地储备贷款是商业银行房地产贷款又一重要组成部分。去年商业银行年报数据显示，土地储备贷款的高增长态势不容小觑。所以，在房贷专项压力测试中，监管机构要求商业银行分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况。
房价跌三成以上不良贷款率将跳升
笔者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦。”
交通银行副行长钱文挥此前在业绩发布会上透露，该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。
此后，建设银行管理层针对交行的上述测试结果表示，房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。
民生银行行长洪琦在媒体见面会上“信心满满”，称即使房价下降四成，仍不会对民生银行的资产质量产生影响。
兴业银行的压力测试结果则显示，若房价下跌10％，房地产开发贷款不良率将可能上升0.11个百分点、个人住房贷款不良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30％，对公房地产贷款不良率也仅上升0.99个百分点，个人住房贷款不良率上升不超过0.3个百分点。
华夏银行测试结果是，如果房价下跌10%，房地产行业贷款的不良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20%，房地产行业贷款不良率上升1.73个百分点；如果房价下跌30%，房地产行业贷款不良率上升3.25个百分点。
上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
上述人士透露，从个人住房贷款看，重度压力下对个人住房贷款利率执行上浮10%以上的客户影响较大，房价下跌30%对贷款房价比率在70%以上的个人住房贷款会有一定影响。“这主要为2010年以来新发放贷款，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，理性违约比例会上升。”
从房地产公司贷款情况看，重度压力情景下抵押物价值仍基本能够覆盖本息。但个别企业目前经营状况一般，在持续重度压力，预期销售资金回笼将受到一定程度影响，销售现金回流降低。
测试结果偏乐观
与银行业内人士乐观形成鲜明对比的是，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
“在此次商业银行提交给监管机构的报告中，对于整体宏观经济的判断则不在其中，这将在一定程度上降低压力测试的真实性和可信性。”
根据国际经验，如果房价大幅回落超过30％，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。相比之下，商业银行应高度关注房地产开发贷款业务。在重度压力下(即房价下跌30%)，商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。因此，商业银行必须对客户违约的潜在风险更加重视，必须采取措施保持自身稳健。如果房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险在不断增大。
专家表示，如果房价持续系统性下降，商业银行贷款不良率将可能成倍增加，这对于我国商业银行乃至整个金融系统来说都是很大的挑战，可能威胁到整个国民经济的稳定与健康发展。
专家建议，商业银行应积极应对当前房地产市场所出现的问题，切实提高应对风险的能力，做到防患于未然。银行对个人住房贷款，要尽快对不良贷款余额偏大的分支银行进行风险排查；要对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款；要加强对个人第一还款能力分析，通过对包括借款人工作单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。对住宅开发项目贷款，必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，必要时可以提高项目资本金比率。
此外，我国房地产业经过10多年高速发展，一些城市的主城区房地产(包括住宅、写字楼与商铺等各种房地产产品)开发投资与建设已进入相对饱和阶段，房地产价格也上升过快，进一步增长乏力。因此，专家建议,商业银行应在保持一线城市信贷优势的前提下，逐步扩大二、三线城市的业务规模。
“没有惊吓，只有惊喜”。近期陆续完成的房地产贷款专项压力测试的结果，让许多商业银行的高管颇为高兴。在房地产调控之靴并未完全落地，房价未来走势悬而未决之时，商业银行似乎已经做好了充分的准备。
银行业内人士透露，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。
笔者掌握的商业银行压力测试结果给出了同样的答案。在商业银行中，民生银行对房价下跌的承受力最大，容忍房价跌幅在四成左右；工商银行、建设银行对房价下跌的容忍度次之，约为35%；交通银行、中国银行、华夏银行、兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成。
显然，这是一份异常优异的答卷。但有专家指出，限于情景参数设置的局限，房贷压力测试的结果偏于乐观，而一旦房价出现持续性回落，对于整个银行系统而言，房地产贷款风险敞口大范围暴露也是不容忽视的。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:中证网
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