買房要從頭到尾受氣

發表:2007-02-26 06:02
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喬遷新居本是件令人開心的事,但不少買房人的真實感受卻是幸福中難隱「窩火」。「且不說房價高,你傾盡所有,還得從頭到尾任人宰割。」楊光先生憤憤不平,在整個商品房交易中,為什麼購房人總不能擺脫受擺佈的「綿羊」角色?更多的買房人則在網上表達新年願望:消除商品房交易中的三大「霸王」行為。
三大「霸王」行為令人憤憤不平

  楊光先生在上海浦東買了套房,農曆春節前正式交付。交房當日,開發商臨時通知業主,由物業公司代為交付;物業公司則要求,業主必須先簽協議,並交清6個月的物業管理費、公共維修基金及其他各項費用,然後才給房屋鑰匙。收房時究竟該先驗房還是先簽協議、先交費?楊先生的質疑所指的正是眼下房屋交易環節的投訴熱點之一:「霸王交付」。

  所謂「霸王交付」,就是驗房在先、繳費在後的交房順序被開發商強制性地顛倒了,目的在於逃避其應承擔的房屋質量責任。楊光說,因為想「息事寧人」,他按照物業公司的要求籤了約、交了錢,結果,拿了鑰匙後才發現,物業公司根本不管驗房的事。楊先生只好自己請來驗房師,發現一堆質量問題:水泥地高低不一、門框不正、甚至客廳的開間兩端不等長……等到再去找開發商時,開發商竟回答:房子已經簽收了,找物業公司維修吧。

  如果說先繳費還是先驗房尚屬程序上的霸道,那麼,「霸王險」「霸王約」則屬於實體性霸道了。

  所謂「霸王險」,是指買房辦抵押貸款時,借款人(也就是買房人)竟要為銀行房貸投保。保險的購買人是買房人,而保險的受益人則是銀行。既然房屋已經抵押給了銀行,並且銀行已經賺取了所放貸款的利息,貸款風險理當由銀行自負。但現實中,買房人必須為銀行購買保險,開發商還與銀行聯手指定保險公司,買房人只得為此付出少則數千元,多則上萬元的保費。

  「霸王約」更是不公平。儘管商品房預售、銷售合同已經是主管部門統一的制式合同,但合同中的選擇性條款、補充條款,定奪權在開發商,買房人只有「簽字畫押」的份。再不公平的條款,買房人的反對往往只能得到售樓人員千篇一律地回答:「公司就這樣規定的,條款不能修改,要麼你不簽合同。」

「霸王」行為靠什麼制止?

  業內人士指出,面對「霸王交付」「霸王險」的猖獗,有關主管部門應該適度干預,明確規則;而對於「霸王約」,則要更多地依靠供求關係來改變。

  一位取名「天下寒士」的網友說,交鑰匙是買房人與開發商完成購房合同的最後一道手續,拿到鑰匙後,買房人才開始和物業公司發生新的契約關係。現在,拿鑰匙之後才應該發生的物業管理費、公共維修基金以及契稅等費用的交付,卻成了能否拿到鑰匙的前提條件,於法無據。許多物業公司與開發商有千絲萬縷的聯繫,巨額維修基金等費用常常被滯留,被開發商挪作他用,或從中吃「利息」。

  業內人士指出,主管部門統一製作的購房合同應明確公共維修基金交納時間,譬如規定:由業主個人交納的,需在房屋實測面積出來之後、在辦理入住手續之前交納;如業主自願讓開發商或物業公司代繳的,可在購房合同中約定,代繳方必須在多少工作日之內提供專用發票,以避免資金被挪用。

  而對於「霸王約」,業內專家認為,解決之道在於供求。供不應求的市場是賣方市場,在賣方市場中,購房人無論怎樣運用法律工具結果很可能都是徒勞的,因為可供開發商選擇的買家很多,而供購買人選擇的房子少。要想獲得房子,購房人往往得放棄權利,遷就交易。要改變這一現狀,就得先改變商品住宅的供求關係。

  但正如房地產研究者李開髮指出的那樣,目前房地產市場一個大問題有待解決:各類房屋計畫供應量與社會需求量沒有管理與供應指標,供需不搭界,開發沒有指標,位置沒有明確,囤地待漲價成了普遍現象。在供求緊張的形勢下,交易環節中的「霸王行為」的存在也就不足為怪了。(文章僅代表作者個人立場和觀點)


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